Come guadagnare investendo in immobili

PARTE 3

Prima di procedere ed elencare i principali errori commessi da Diego, è opportuno fare una premessa per far comprendere l’importanza di un processo di analisi e le differenze da valutare per i vari tipi di investimento immobiliare.

Nella premessa della Guida all’investimento immobiliare che ho pubblicato nel 2014 ho scritto che il “Valore di un buon investimento sta nel saperlo valutare”. Ma cosa bisogna valutare?

L’aspetto più importante di una valutazione è proprio legata a quel processo di analisi che tiene conto di tutti gli elementi oggettivi funzionali alla finalità dell’investimento. 

Pertanto se mi adopero in un’operazione di trading e valorizzazione in un’ottica di breve periodo, ipotizziamo 12 mesi, non potrò analizzare gli stessi elementi di un’investimento ad uso rendita con una durata di almeno 10 anni.

In un investimento immobiliare di lungo periodo, è assolutamente necessario valutare tutti quei fattori di natura congiunturale e strutturale del nostro sistema socio economico ancor prima di procedere ed effettuare quelle analisi micro territoriali legate nello specifico all’immobile.

Di seguito elenco i principali fattori che bisogna tenere in considerazione in un investimento di lungo periodo:

  • Ciclo e andamento del mercato;
  • Tassi di inflazione, tassi di interesse e rendimenti;
  • Trend demografico;
  • Crescita del pil;
  • Mercato del lavoro;
  • Propensione al risparmio;
  • Finanziamento imprese e consumi;
  • Mercati finanziari;
  • Restrizioni normative;
  • Rischi valutari per investimenti in valute diverse.

Pertanto dopo questa breve sintesi dei principali fattori da considerare per investire in immobili a reddito, possiamo valutare i principali errori commessi da Diego:

  1. Il mercato in generale nel 2007 era al culmine di una fase espansiva con una crescita dei prezzi che in termini reali era pressoché raddoppiata nell’arco di pochi anni, con un rapporto in funzione delle retribuzioni medie completamente sbilanciato. E fortemente alimentato da un eccessivo indebitamento;
  2. Nel momento in cui ha effettuato l’acquisto c’era un disallineamento tra il rendimento derivante dalla locazione e i tassi di mutui, con una condizione nettamente sfavorevole per l’utilizzo del leverage finanziario;
  3. E se vogliamo valutare qualche altro errore più consono ad un possibile cambiamento strutturale socio-economico, allora si doveva valutare le possibili ripercussioni con l’avvento di internet. E con tale analisi sarebbe stato preferibile evitare assett immobiliare legati al settore di attività produttive, che con eventuali crisi avrebbero avute delle sicure ripercussioni.

 Nessuno può prevedere il futuro, ma può valutare il presente! 

E il presente si valuta con oggettività (rapporto tasso mutuo/rendita, trend del mercato, dinamiche del lavoro, ecc.)

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