Ecco un esempio di guadagno con il saldo e stralcio immobiliare

Con questo esempio che sintetizzo e racconto, evidenziato anche dalla testimonianza sui canali social di Caseipotecate, si potrà avere bene l’idea di come il saldo e stralcio immobiliare sia l’operazione con il miglior guadagno e la più profittevole e vincente per tutte le parti coinvolte.

Come guadagnare 15000 euro senza soldi con il Saldo e Stralcio!
L’ operazione si svolge a San Giorgio a Cremano (NA), segnalata dall’ agente immobiliare Raffaele Iuppariello. Un suo cliente aveva l’immobile pignorato e sottoposto a procedura con un totale montante debiti tra, mutuo non pagato, condominio e varie di euro 213.000. Il cliente aveva oltretutto più volte provato a trattare i debiti con vari legali ma senza ottenere l’esito sperato. Così abbiamo valutato il caso, visto le criticità e impostato la strategia per trattare i debiti e vendere l’ immobile. Risultato finale:

Debito stralciato
euro 85.000
Sconto debito
euro 128.000 (60%)
Preliminare
euro 85.000
Cessione preliminare
euro 100.000
Guadagno euro 15.000

Debitore soddisfatto per la possibilità di riprendere una vita normale senza essere perseguitato a vita dai debiti;
Creditori soddisfatti perché anche se hanno incassato parzialmente il credito vantato, non hanno avuto ulteriori costi per le spese di procedura con rischio di depauperamento del valore.
Acquirente soddisfattissimo per aver acquistato un immobile con uno sconto di circa il 20% rispetto ai prezzi di mercato richiesto.
Agente immobiliare soddisfatto per aver guadagnato un’ ottima provvigione con soli 2 appuntamenti

Ecco la testimonianza diretta dell’agente che ha concluso l’operazione:

Prima di procedere ed elencare i principali errori commessi da Diego, è opportuno fare una premessa per far comprendere l’importanza di un processo di analisi e le differenze da valutare per i vari tipi di investimento immobiliare.

Nella premessa della Guida all’investimento immobiliare che ho pubblicato nel 2014 ho scritto che il “Valore di un buon investimento sta nel saperlo valutare”. Ma cosa bisogna valutare?

L’aspetto più importante di una valutazione è proprio legata a quel processo di analisi che tiene conto di tutti gli elementi oggettivi funzionali alla finalità dell’investimento. 

Pertanto se mi adopero in un’operazione di trading e valorizzazione in un’ottica di breve periodo, ipotizziamo 12 mesi, non potrò analizzare gli stessi elementi di un’investimento ad uso rendita con una durata di almeno 10 anni.

In un investimento immobiliare di lungo periodo, è assolutamente necessario valutare tutti quei fattori di natura congiunturale e strutturale del nostro sistema socio economico ancor prima di procedere ed effettuare quelle analisi micro territoriali legate nello specifico all’immobile.

Di seguito elenco i principali fattori che bisogna tenere in considerazione in un investimento di lungo periodo:

• Ciclo e andamento del mercato;
• Tassi di inflazione, tassi di interesse e rendimenti;
• Trend demografico;
• Crescita del pil;
• Mercato del lavoro;
• Propensione al risparmio;
• Finanziamento imprese e consumi;
• Mercati finanziari;
• Restrizioni normative;
• Rischi valutari per investimenti in valute diverse.

Pertanto dopo questa breve sintesi dei principali fattori da considerare per investire in immobili a reddito, possiamo valutare i principali errori commessi da Diego:

1. Il mercato in generale nel 2007 era al culmine di una fase espansiva con una crescita dei prezzi che in termini reali era pressoché raddoppiata nell’arco di pochi anni, con un rapporto in funzione delle retribuzioni medie completamente sbilanciato. E fortemente alimentato da un eccessivo indebitamento;
2. Nel momento in cui ha effettuato l’acquisto c’era un disallineamento tra il rendimento derivante dalla locazione e i tassi di mutui, con una condizione nettamente sfavorevole per l’utilizzo del leverage finanziario;
3. E se vogliamo valutare qualche altro errore più consono ad un possibile cambiamento strutturale socio-economico, allora si doveva valutare le possibili ripercussioni con l’avvento di internet. E con tale analisi sarebbe stato preferibile evitare assett immobiliare legati al settore di attività produttive, che con eventuali crisi avrebbero avute delle sicure ripercussioni.

 Nessuno può prevedere il futuro, ma può valutare il presente! 

E il presente si valuta con oggettività (rapporto tasso mutuo/rendita, trend del mercato, dinamiche del lavoro, ecc.)

GUADAGNARE E INVESTIRE IN IMMOBILI PARTE 2

Ritorniamo alla fatidica domanda dell’affare immobiliare.

Qualche volta specialmente in passato e con qualche amico, mi sono subito prodigato nel segnalare qualche opportunità che stavo gestendo, ma difficilmente è stata colta con tempestività, mettendo in evidenza sempre le stesse criticità nel valutare l’investimento nella sua completezza.

Nel cercare di far comprendere tali problematiche, farò il seguente esercizio:

Riprenderò delle regole che vanno per la maggiore da vari personaggi sul web, che sono tranquillamente condivisibili nel “valore” e Le confronterò con un “Caso” di uno sprovveduto che si è approcciato all’investimento immobiliare, ascoltando semplicemente queste “regole”.

Ecco le famose regole per investire in immobili: 

1) I SOLDI SI FANNO QUANDO SI COMPRA CASA, NON QUANDO SI VENDE. Se compri a sconto non sbaglierai mai!…

Siamo sicuri che questa Regola faccia passare tutti i mal di pancia?

2 Compra sempre da un venditore motivato…

3 Innamorati dell’affare non dell’immobile…

4 Impara a negoziare il prezzo dell’immobile…

5 negli immobili il capitale prima, il cash flow dopo…

6 l’investimento immobiliare della tua vita capita ogni settimana…

Allora vediamo un caso che si è mosso sulla scorta di questi consigli, per evitare di fare errori…

Nel 2007 Diego contagiato dalla bramosia del momento di investire in immobili, ha acquistato un locale commerciale ed un appartamento a Latina, con il ricavato di un’eredità ricevuta dalla zia. Diego in quel momento ha cercato di prendere le dovute precauzioni ascoltando innanzitutto la prima regola che i soldi si fanno quando si compra. Così dopo un pò di mesi di ricerca e di monitoraggio del mercato s’è presentata l’opportunità grazie al fatto di aver trovato un venditore motivato che necessitava di una liquidità immediata per la sua azienda ed era così disposto a vendere queste 2 proprietà frutto di precedenti investimenti con una somma inferiore rispetto a quello che poteva ottenere dal mercato ma con tempi più lunghi e con una vendita separata. Così facendo Diego aveva adempiuto alle 2 regole principali, ma assolvendo anche alle altre per conseguenza. Per il locale commerciale e l’appartamento Diego ha spuntato il prezzo di € 405.000,00 oltre poi a tutte le imposte e oneri per gli atti. I 2 immobili erano locati a circa € 30.000, di cui oltre i 20.000,00 € erano dati dalla locazione del locale. Secondo una stima del momento sul mercato per acquistare i 2 immobili ci sarebbero voluti almeno € 520.000,00.

Ma Diego che cercava una rendita passiva e la stabilità di un investimento nel tempo, si ritrova oggi con il locale sfitto da oltre 1 anno e l’appartamento locato con un canone annuo di € 7.200,00, in parte depauperato per le imposte totali.

Nonostante Diego abbia acquistato con uno sconto di oltre il 20%, se volesse liquidare il suo investimento ad € 300.000,00 quindi con un prezzo inferiore all’acquisto fatto 12 anni fa, consoliderebbe una perdita di oltre € 100.000,00. Ma il problema attualmente non si pone nemmeno in quanto è quasi impossibile ricavare quella cifra con i 2 immobili.

E questo dovuto principalmente alla perdita di valore del locale commerciale. Infatti, volendo anche scontare oltre il 50% del prezzo pagato, il locale commerciale non troverebbe un acquirente.

Con questo caso spero di far porre la giusta attenzione a coloro che ignorano tutta una serie di dinamiche legate ad un processo di investimento di lungo termine e che affidandosi semplicemente a qualche regoletta rischiano di polverizzare un patrimonio.

Pertanto la finalità e l’obiettivo sono assolutamente legate alla dinamica temporale.

Il problema si pone quando non c’è consapevolezza del rischio.

E come chi pensa che acquistare un BOT o un BTP sia la stessa cosa, perché è un titolo di stato.

Se oggi chiamassi un contatto proponendogli un’opportunità di rendimento da locazione al 3%, cosa pensate che mi risponderebbe?

Si farebbe una risata e…

Ma la condizione di Diego all’epoca non era dissimile!

Secondo voi quali sono sono stati i principali errori commessi da Diego?

Nel prossimo articolo analizzeremo gli errori commessi e cosa bisogna verificare, ma nel frattempo vi invito a dire la vostra.

Hai un affare immobiliare da propormi?

Ecco, questa è la domanda che più frequentemente mi viene posta da contatti e amici quando parlo della mia attività immobiliare. E la mia risposta è sempre la stessa: cosa intendi per affare?

Sì perché la richiesta di affare è perlopiù circoscritta al proprio ambito mentale e di conoscenza, condita poi da tantissima utopia e disinformazione.

Con questa premessa potrei apparire un professorino presuntuoso, ma voglio correre questo rischio, perché è assolutamente doveroso far comprendere la dinamica di un investimento se si vuole guadagnare.

Perché, spesso, si ha l’illusione, dopo un acquisto immobiliare, di aver fatto un vero e proprio investimento immobiliare.

Non di rado chi dice di adoperarsi come investitore trascura gli obiettivi, la finalità dell’investimento e il processo di valore. Ma tutto ciò è la conseguenza della non conoscenza e competenza, esponendo così l’incauto sedicente investitore a rischi che minimamente nemmeno percepisce.

E come un bambino che non ha la percezione del valore di una moneta; molto probabilmente tra la scelta di una moneta da 50 centesimi o quella di 2 monete da 20 centesimi, opterà per la seconda perché la scelta sarà determinata semplicemente da un principio di quantità oggettiva e non dal valore reale.

Arrivati a questo punto, qualcuno si sarà stancato di leggere, inizierà a sbruffare dicendo: “ma questo non mi dice come devo fare per guadagnare con gli immobili! E’ meglio cercare e vedere qualcun altro…”

Ed io sarò dispiaciuto, ma non posso dare la solita pappina, perché l’obiettivo è quello di far comprendere le dinamiche di come guadagnare investendo in immobili e non semplicemente comunicare regole su come guadagnare che per molti resteranno teoriche.

Nel prossimo articolo vi illustrerò un esempio pratico di come sia molto facile commettere errori, pensando invece di aver fatto un vero affare immobiliare!

In questa puntata con il Notaio Claudio Maciariello con studio in Latina, vediamo le modalità per procedere all’ atto pubblico di compravendita di un immobile pignorato. E di seguito riportiamo in sintesi le argomentazioni trattate.

COME PROCEDERE ALLA VENDITA DI UN IMMOBILE PIGNORATO

Quando si ha la disavventura di subire un pignoramento immobiliare, o si è in cerca di un immobile da acquistare, e ci si imbatte in un bene assoggettato a pignoramento da parte di una Banca o di un qualsiasi creditore, ci si chiede:

- E’ possibile vendere un immobile pignorato a “trattativa privata”, al di fuori della procedura esecutiva in corso ?

- Che vantaggio può ricavare il debitore pignorato dalla vendita di un immobile direttamente, senza attendere la vendita all’asta ?

- Perché la Banca ed in generale i creditori pignoratizi potrebbero trovare conveniente acconsentire alla vendita diretta dell’immobile pignorato senza attendere l’asta ?

Sono tutte domande che spesso, come si è detto, si pone non solo chi ha la disavventura di subire il pignoramento di un bene, ma anche qualsiasi persona interessata ad acquistare un immobile a condizioni favorevoli rispetto a quelle normali di mercato, senza tuttavia fare un acquisto incauto.

Alla prima domanda si può rispondere senza dubbio di sì, purché l’intera operazione sia guidata da un professionista esperto.

Le modalità e le precauzioni da prendere per giungere ad una siffatta vendita le vedremo subito.

Intanto cominciamo ad esaminare i vantaggi che potrebbe avere il debitore esecutato dalla vendita diretta dell’immobile senza attendere l’esito delle aste.

Va subito detto che un immobile pignorato difficilmente si riesce a vendere al primo tentativo di asta, che viene effettuato sulla base del valore stimato dal Perito nominato dal Tribunale.

Molto spesso le aste vanno deserte e per poter aggiudicare il bene è necessario procedere a più tentativi.

Questo significa che il valore a base d’asta si riduce sempre di più  e molto spesso accade che il bene venga venduto al un prezzo molto inferiore al suo valore di mercato.

Il rischio per il proprietario – debitore è che il ricavato della vendita non riesca a soddisfare i creditori, con la conseguenza che il debitore si ritrovi senza casa e con un residuo debito da pagare.

Vendendo invece l’immobile direttamente, al di fuori del meccanismo delle aste, il debitore può facilmente riuscire a ricavare un prezzo più elevato, magari sufficiente ad estinguere tutti i debiti ed eventualmente a procurargli anche una liquidità aggiuntiva.

A questo proposito va precisato che, anche nel caso in cui la vendita diretta dovesse fruttare una somma inferiore all’ammontare complessivo del debito, il debitore esecutato avrebbe comunque un vantaggio dalla vendita diretta del bene, in quanto potrebbe concludere con la Banca un accordo preventivo c.d. “a saldo e stralcio”.

Molto spesso infatti il debitore riesce a concludere con la Banca, ed in genere con il proprio creditore, un accordo con cui, pagando una somma anche inferiore all’ammontare complessivo del debito, ottiene dal creditore la chiusura completa della pratica, con rinuncia al restante credito e la totale liberazione del debitore.

Questo risultato dell’azzeramento di ogni ulteriore debito non avverrebbe, invece, se l’immobile fosse venduto all’asta ed il ricavato fosse insufficiente ad estinguere l’intero debito, in quanto il debito resterebbe ancora in piedi per la differenza ed il creditore potrebbe sempre pretendere la differenza non percepita ed intraprendere ulteriori iniziative a danno del debitore.

Va però detto che anche la Banca, o in generale il creditore procedente, molto spesso trova conveniente assecondare una vendita diretta del bene, concludendo con il debitore un accordo pre-asta, in quanto questo riduce sensibilmente le sue spese e gli permette di rientrare di una somma di denaro solitamente maggiore di quella che ricaverebbe se l’immobile fosse venduto all’asta.

L’operazione immobiliare di cui stiamo parlando risulta inoltre vantaggiosa anche per l’acquirente, in quanto quest’ultimo riesce comunque a concludere un acquisto ad un prezzo certamente vantaggioso rispetto al normale valore di mercato del bene, senza assoggettarsi all’alea della partecipazione ad un’asta, i cui esiti sono sempre incerti.

Chiarito che l’operazione di vendere un immobile pignorato al di fuori della procedura esecutiva, senza attendere l’asta, è vantaggioso un pò per tutti, bisogna tener presente che la procedura esecutiva è particolarmente complessa e presenta molte insidie, per cui, come si diceva prima, è necessario adottare una serie di precauzioni per garantire il buon esito dell’operazione e per mettere al riparo l’acquirente da ogni rischio.

La particolarità della procedura esecutiva immobiliare sta nel fatto che il pignoramento, a differenza dell’iscrizione dell’ipoteca, non garantisce esclusivamente il creditore procedente, ma garantisce anche tutti coloro che si insinuano nella procedura anche successivamente, fino all’estinzione della procedura stessa.

Di conseguenza qualsiasi creditore, anche per un credito che non risulta in nessun pubblico registro, può insinuarsi nel pignoramento in qualsiasi momento sino alla sua chiusura, anche dopo la stipula di un eventuale atto di compravendita del bene pignorato, e può avvalersi del pignoramento come se fosse stato da lui compiuto.

Tuttavia è possibile raggiungere il risultato prospettato adottando opportune cautele.

LE MODALITA’ PER VENDERE UN IMMOBILE PIGNORATO

Per la buona riuscita dell’operazione si adotta nella prassi  una delle seguenti alternative:

a) la stipula dell’atto di compravendita direttamente in Tribunale, in presenza del Giudice dell’Esecuzione, contestualmente alla rinuncia di tutti i creditori agli atti della procedura esecutiva ed il contestuale provvedimento del Giudice di estinzione della procedura, con ordine al Conservatore dei Registri Immobiliari di cancellazione del pignoramento;

b) oppure la stipula di un atto di compravendita sospensivamente condizionato all’estinzione del procedimento esecutivo, con affidamento del prezzo al Notaio rogante  ai sensi della legge 4 agosto 2017 n.127, ed utilizzo dell’importo depositato per l’estinzione di tutti i debiti della procedura e la cancellazione del pignoramento.

Prima di giungere però ad una qualsiasi di queste due conclusioni occorre seguire un percorso ben preciso che consenta di preparare tutte le condizioni necessarie.

Innanzi tutto va detto che l’operazione non può avere inizio senza una valida “proposta di acquisto” da parte di un potenziale acquirente.

Il proprietario esecutato, magari con la collaborazione di un’agenzia di mediazioni specializzata per questo tipo di operazioni, raccoglierà una proposta di acquisto da parte di un acquirente interessato a pagare un determinato prezzo a condizione che si verifichino entro un certo termine tutti i presupposti per la stipula di un contratto che lo garantisca pienamente.

Acquisita la proposta di acquisto, il proprietario esecutato, a sua volta, formulerà al creditore, o ai creditori, una proposta transattiva c.d “a saldo e stralcio”, offrendo una somma di danaro, evidentemente nei limiti di quanto offerto dal promissario acquirente, a tacitazione di ogni pretesa creditoria, con l’impegno di ritenere estinto ogni debito con il ricevimento della somma concordata.

Ottenuto il consenso di tutti i creditori, con l’accettazione della proposta transattiva, si potrà procedere alla stipula dell’atto di compravendita dell’immobile esecutato con una delle due modalità innanzi accennate.

In primo luogo si potrà dunque optare per la stipula dell’atto di compravendita innanzi al Giudice dell’Esecuzione, ed a tal fine occorrerà presentare al Giudice un’istanza per la fissazione di un’udienza straordinaria per la comparizione di tutte le parti davanti a sé, insieme al Notaio incaricato del rogito, al fine di stipulare l’atto di compravendita contestualente all’ottenimento del provvedimento giudiziale di estinzione della procedura esecutiva, con ordine di cancellazione della trascrizione del pignoramento, in virtù della contestuale rinuncia di tutti i creditori agli atti della medesima.

In altri termini l’acquirente pagherà direttamente ai creditori la parte di prezzo necessaria per estinguere i debiti, secondo quanto concordato preventivamente con l’accordo transattivo tra creditori e debitori; questi ultimi depositeranno contestualmente la loro rinuncia agli atti della procedura esecutiva ed il giudice dell’esecuzione, verificato il deposito dell’atto di rinuncia da parte del creditore procedente e di tutti gli eventuali creditori intervenuti, dichiarerà l’estinzione del procedimento di esecuzione, ordinando la cancellazione della trascrizione del pignoramento.

A questo riguardo va precisato che il suddetto provvedimento giudiziale non determina l’estinzione definitiva della procedura esecutiva, in quanto il provvedimento in parola è suscettibile di reclamo al Collegio ai sensi dell’art.630 C.P.C. da parte del debitore o del creditore pignorante ovvero degli altri creditori intervenuti fino a qual momento.

Solo decorsi i venti giorni utili ai fini dell’opposizione suddetta la procedura esecutiva potrà dunque considerarsi definitivamente estinta e si potrà procedere in concreto alla cancellazione del pignoramento presso i Registri Immobiliari.

C’é da dire che quest’ultima eventualità, pur possibile in teoria, nella realtà non potrà verificarsi se si è avuto cura di coinvolgere nell’operazione tutti i soggetti legittimati ad impugnare il provvedimento di estinzione della procedura esecutiva, se cioè si è avuto cura ri raccogliere il preventivo consenso all’estinzione della procedura ed alla cancellazione del pignoramento non solo del creditore procedente, ma anche di tutti gli altri creditori intervenuti.

Qualora non ci fossero tutti i presupposti per seguire la procedura innanzi indicata, o rimanessero margini di dubbio sulla definitiva estinzione della procedura esecutiva nonostante il pagamento dei creditori effettuato contestualmente all’atto di compravendita in presenza del Giudice dell’Esecuzione, si può optare per la soluzione alternativa innanzi prospettata, ossia per la stipula dell’atto di compravendita condizionato alla definitiva estinzione della procedura esecutiva, con affidamento delle somme al notaio rogante ai sensi della legge 4 agosto 2017 n.127.

Quest’ultima soluzione appare certamente più indicata, e forse l’unica realisticamente praticabile, quando le procedure esecutive sono pendenti presso Tribunali di grandi dimensioni, ove appare più difficile riuscire a concordare con la Cancelleria e con il Giudice dell’Esecuzione la contestualità delle operazioni innanzi prospettate nella prima alternativa.

Adottando la soluzione dell’atto condizionato, si procederà alla stipula di un atto di compravendita del bene sottoposto alla condizione sospensiva dell’estinzione definitiva della procedura esecutiva, senza reclamo ai sensi dell’arto 630 , comma 3, c.p.c..

Il prezzo della compravendita, per la parte necessaria ad estinguere tutti i debiti ed a coprire tutte le spese necessarie, verrà affidato al Notaio rogante mediante deposito su apposito “conto corrente bancario dedicato ai sensi della legge 4 agosto 2017 n.127″, con l’incarico di pagare ai vari creditori la somma preventivamente concordata con la parte venditrice solo quando si sarà verificata la definitiva estinzione della procedura esecutiva in assenza di alcun reclamo ai sensi dell’art. 630 CPC.

I creditori, a questo punto, confidando sulla disponibilità da parte del Notaio delle somme necessarie ad estinguere il proprio credito, potranno presentare in Tribunale la rinuncia agli atti della procedura esecutiva e conseguentemente il Giudice dell’Esecuzione potrà disporre l’estinzione della procedura esecutiva e la cancellazione del pignoramento.

Decorso il termine per l’opposizione ai sensi dell’art. 630, comma 3, CPC, e divenuta pertanto definitiva ed inoppugnabile la chiusura del pignoramento, il Notaio provvederà ad eseguire i pagamenti concordati nei confronti dei creditori e ad effettuare la cancellazione della trascrizione del  pignoramento, versando l’eventuale somma residua al venditore, dopo aver decurtato tutte le spese necessarie per gli adempimenti di legge.

A questo punto, avendo stipulato una compravendita soggetta a condizione sospensiva, per definire ogni aspetto della procedura, occorrerà stipulare un atto ricognitivo di avveramento della condizione sospensiva, al fine di annotare a margine della trascrizione della vendita condizionata l’avveramento della condizione e dare atto dell’intervenuto definitivo trasferimento del bene.

La stipula di tale atto ricognitivo potrà essere agevolata inserendo nell’atto di compravendita condizionata una procura speciale da parte del venditore all’acquirente affinché quest’ultimo, eseguito ogni pagamento previsto, provveda a stipulare tale atto anche in rappresentanza della parte venditrice e ad effettuare il relativo annotamento.

In questa nostra breve chiacchierata abbiamo solo accennato a problemi complessi ed a soluzioni molto articolate, che richiederebbero certamente un maggiore approfondimento.

A conclusione di essa, ed in risposta anche alle domande che ci eravamo posti all’inizio, possiamo tuttavia ribadire che la vendita diretta di un immobile sottoposto a pignoramento è possibile e pienamente lecita, che si può realizzare nella massima sicurezza per tutti i soggetti intervenuti e che essa può rappresentare una soluzione conveniente sia per il venditore sottoposto a procedura esecutiva che per i creditori e per lo stesso acquirente.

Tutto ciò però a condizione, non ci stancheremo mai di ripeterlo, che il tutto sia guidato sin dall’inizio da professionisti esperti della materia.

In questa puntata io e il mio socio Giovanni Ascione daremo le indicazioni per approcciarsi nel modo corretto per diventare un investitore immobiliare di successo. E’ il momento giusto per fare ottimi affari immobiliari ma non bisogna fare errori.

Proprio considerando il notevole interesse per l’investimento immobiliare e anche se apparentemente ci sono tutte le condizioni per investire in immobili, dobbiamo sempre tener conto dei rischi che ha tale tipologia di investimento, e pertanto del giusto approccio mentale per investire con successo nel mercato immobiliare.

PER INVESTIRE IN IMMOBILI BISOGNA CONTROLLARE LE PROPRIE EMOZIONI

Molti parlano del mercato come un alieno, un’ entità astratta, ma il mercato non è altro che il recinto delle nostre emozioni. E le emozioni sono le molle che guidano le scelte della nostra vita. Pertanto solo controllando e governando le nostre emozioni possiamo trarre vantaggio invece di farci travolgere da esse. Quindi prima di approcciarsi a qualsiasi investimento immobiliare, la conoscenza, l’ analisi delle proprie caratteristiche emotive e mentali restano un percorso obbligatorio per avere delle buone probabilità di successo. E partendo da tale presupposto, bisogna cercare innanzitutto di evitare gli ERRORI.

Quali sono il livello e le leve di un investitore immobiliare? 

Considerando la nostra filosofia ed esperienza di investitori immobiliari e volendo consigliare anche ad un neofita investitore che si approccia al mercato immobiliare, possiamo affermare che prima di intraprendere la strada maestra del “fare”, è opportuno tener conto di due aspetti che vanno sempre analizzati e precisamente:

1) L’Aspetto Soggettivo, legato alle proprie credenze ed al proprio atteggiamento mentale;

2) L’Aspetto Oggettivo, legato alle leve in primis delle competenze e del capitale.

 Quale deve essere il giusto atteggiamento mentale per un investitore immobiliare di successo?

L’aspetto Soggettivo tiene conto del Livello in cui ci troviamo, è un’analisi dell’”essere” che tiene conto di tutti gli aspetti della conoscenza, esperienza ed emotività, proprio per comprendere a monte gli ostacoli da superare per intraprendere l’ attività.

Capire chi siamo e dove ci troviamo prima di intraprendere un percorso idoneo per raggiungere i nostri obiettivi è assolutamente una strada obbligatoria se si vuole intraprendere un percorso di successo. Perché l’aspetto mentale influenza le nostre scelte e pertanto potrà condizionare la stessa oggettività.

Cosa ci impone l’analisi del proprio Livello? La verifica della coerenza della nostra formazione e con l’obiettivo che vogliamo intraprendere. Dove per formazione intendiamo il connubio di tutte le nostre competenze ed esperienze. Facciamo un esempio per dare maggiori delucidazioni in merito.

Ipotizziamo che non abbiamo mai investito in immobili e vogliamo investire in cessioni di preliminare, meglio ancora “senza soldi”, perché abbiamo solo percepito che è il modo migliore e più veloce di incrementare il capitale nell’operatività immobiliare.

Il nostro Status è coerente con ciò che vogliamo fare?

Abbiamo compreso i benefici di tale attività, ma conosciamo i rischi? Siamo in grado di gestire emotivamente tali rischi?

Perché il rischio di cadere nella trappola delle emozioni, è uno dei principali problemi di ogni investitore. Controllare la paura e l’avidità, deve essere un esercizio costante nel tempo. Ma soprattutto agli inizi del nostro percorso la paura e l’avidità devono essere ingabbiate dalla pazienza e dalla preoccupazione di far quadrare solo i numeri e tutti gli elementi di criticità. A tal riguardo impostare delle regole per cercare di controllare a monte la nostra emotività può essere sicuramente d’aiuto.

L’esperienza nell’immobiliare rappresenta la parte sostanziale di una reale formazione, e dove una sterile teoria non potrà assolutamente sostituirsi. Ma, partendo dal principio, che tutto ha un inizio, cosa bisogna fare affinché non si commettano errori che possano pregiudicare il nostro percorso? Allora, partendo da tale principio riprendo una citazione di uno dei più noti investitori al mondo e precisamente Warren Buffett, che recita:

“La prima regola negli investimenti è che non bisogna perdere soldi. La seconda regola è di non dimenticare la prima!”

Perché è importante l’aspetto mentale nell’investimento immobiliare?

Perché la nostra pluriennale esperienza ci ha fatto constatare come tale aspetto possa condizionare anche l’aspetto Oggettivo. Ad esempio volendo considerare la valutazione di un immobile come elemento oggettivo per la scelta di un investimento da fare, questa potrebbe esprimere differenti “Valori” proprio in funzione dei diversi elementi soggettivi. Per approfondire tali aspetti invitiamo a scaricare la nostra “Guida all’investimento immobiliare” clicca qui 

In questo podcast approfondiamo le motivazioni della puntata precedente “Investire in immobili a Reddito con la leva finanziaria”, con un approccio alle variabili di monitoraggio per far comprendere la diversa condizione di rischiosità tra i diversi comparti del settore immobiliare. 

REGOLA FONDAMENTALE PER INVESTIRE IN IMMOBILI A REDDITO

Per investire in immobili a reddito, la leva finanziaria può essere determinante per avere un ROE nettamente superiore nel lungo termine. Perché il differenziale tra il tasso di rendita che si può ottenere dalla locazione dell’ immobile e il tasso di finanziamento di un mutuo permette l’ammortamento del capitale finanziato facendo crescere proporzionalmente il nostro ROE nel tempo.

I RISCHI DA CONTROLLARE PER INVESTIRE IN IMMOBILI A REDDITO

I principali rischi da controllare per investire in immobili a reddito sono principalmente di tipo soggettivo e oggettivo.  In riferimento ai rischi di tipo soggettivo, quelli principalmente da tenere conto sono in rifermento ai rischi del Locatario, per quanto concerne quelli oggettivi riferiti all’ immobile sono legati alla categoria immobiliare, ove in linea generale è sempre meglio prediligere per la categoria residenziale.

I rischi del Locatario vanno visti sia in riferimento al target del profilo tipo riguardante la tipologia immobiliare considerata, sia per gli aspetti specifici riguardante il soggetto in esame. Pertanto è opportuno procedere ad un’attenta analisi delle variabili di monitoraggio che devono essere considerate. Volendo distinguere queste variabili in primarie e secondarie, di seguito elenco i principali elementi da osservare e considerare.

VARIABILI PRIMARIE DI UN INVESTIMENTO IMMOBILIARE:

- Macroambiente;

- Indicatori di rendimento e di tendenza;

- Rischi endogeni ed esogeni;

VARIABILI SECONDARIE DI UN INVESTIMENTO IMMOBILIARE:

- Concorrenza;

- Mercato – Zona (Specifici)

Tale analisi è un processo fondamentale per comprendere in maniera razionale la bontà di un investimento, potendo fare così in maniera quanto più distaccata possibile il confronto tra varie ipotesi e scelte d’investimento. Proprio perché il Valore e la scelta di un investimento che guarda un orizzonte temporale di medio-lungo periodo devono essere il frutto di un Valore stabilito dai fatti e non dando spazio alla speculazione che spesso è semplicemente una manifestazione della paura e dell’avidità di breve periodo.