Dall’Esperienza alla Teoria!
Il nostro percorso di formazione è stato strutturato con le nuove logiche del digital business, cercando con l’ausilio della tecnologia un eccellente rapporto qualità/prezzo e di ottemperare così al miglior risultato.
PERCHE’ E’ STATO CONCEPITO IL NOSTRO PERCORSO DI FORMAZIONE?
Il nostro percorso di formazione sul saldo e stralcio immobiliare è nato con lo scopo di fornire non solo contenuti, ma prima di tutto esperienza. Il nostro percorso di formazione vuole essere la malta che consente di assemblare i mattoni e tirar su il muro del proprio business immobiliare, ed è stato concepito come un laboratorio dove la dinamica classica di insegnamento e formazione si sposa e si integra tra le varie esperienze professionali, dove la relazione diventa il focus per crescere insieme.
Perché se vuoi andare lontano l’unica strada è farlo insieme ad altri!

COSA RICEVERAI ACCEDENDO AL NOSTRO PERCORSO SALDO E STRALCIO LAB
- Accesso Piattaforma e-learning per videocorso Stralcio con 23 lezioni, dispense di approfondimento e contratti da utilizzare;
- 4 ore di Consulenze dedicate con videocall fatte da professionisti ed esperti del settore;
- Cartella documenti con contratti e modulistica formulata dai nostri legali e modellata da anni di esperienza sul campo;
- Live chat private;
- 6 mesi di abbonamento Basic a piattaforma di marketing automation “MUOVE”;
- Eventi dal vivo;
- Offerte speciali su piattaforme informatiche dedicate per la gestione di immobili e aste

Ecco un esempio di guadagno con il saldo e stralcio immobiliare

Con questo esempio che sintetizzo e racconto, evidenziato anche dalla testimonianza sui canali social di Caseipotecate, si potrà avere bene l’idea di come il saldo e stralcio immobiliare sia l’operazione con il miglior guadagno e la più profittevole e vincente per tutte le parti coinvolte.

Come guadagnare 15000 euro senza soldi con il Saldo e Stralcio!
L’ operazione si svolge a San Giorgio a Cremano (NA), segnalata dall’ agente immobiliare Raffaele Iuppariello. Un suo cliente aveva l’immobile pignorato e sottoposto a procedura con un totale montante debiti tra, mutuo non pagato, condominio e varie di euro 213.000. Il cliente aveva oltretutto più volte provato a trattare i debiti con vari legali ma senza ottenere l’esito sperato. Così abbiamo valutato il caso, visto le criticità e impostato la strategia per trattare i debiti e vendere l’ immobile. Risultato finale:

Debito stralciato
euro 85.000
Sconto debito
euro 128.000 (60%)
Preliminare
euro 85.000
Cessione preliminare
euro 100.000
Guadagno euro 15.000

Debitore soddisfatto per la possibilità di riprendere una vita normale senza essere perseguitato a vita dai debiti;
Creditori soddisfatti perché anche se hanno incassato parzialmente il credito vantato, non hanno avuto ulteriori costi per le spese di procedura con rischio di depauperamento del valore.
Acquirente soddisfattissimo per aver acquistato un immobile con uno sconto di circa il 20% rispetto ai prezzi di mercato richiesto.
Agente immobiliare soddisfatto per aver guadagnato un’ ottima provvigione con soli 2 appuntamenti

Ecco la testimonianza diretta dell’agente che ha concluso l’operazione:

Quest’articolo nasce con lo scopo di fare chiarezza in un ambito, quello del saldo e stralcio immobiliare, sempre più argomentato. E la prima cosa che bisogna comprendere e che il pre-asta va identificato con il saldo e stralcio immobiliare. Ho scritto e argomentato molto sul saldo e stralcio immobiliare, trascurando nel linguaggio il pre-asta proprio per la sua stessa identificazione. Ma se adesso, ho ritenuto opportuno scrivere e fare queste precisazioni e proprio per la coincidenza con alcuni contatti che percepivano il pre-asta e il saldo e stralcio come operazioni diverse.

Pertanto pur non volendo essere ripetitivo, penso sia necessario in questo articolo sintetizzare e argomentare nello specifico il pre-asta.

COSA SIGNIFICA PRE-ASTA?

Significa acquistare casa prima che l’immobile vada all’asta attraverso il saldo e stralcio del debito con la classica transazione tra le parti che stipula il Notaio, ovvero un atto di compravendita.

IN QUALE MOMENTO E’ POSSIBILE?

C’è molta confusione in tal senso, pensando che ci siano specificati momenti per poter acquistare in pre-asta. Spesso si crede che dopo il pignoramento, durante la fase avviata della procedura,  non sia più possibile acquistare l’immobile. Assolutamente falso, in quanto anche durante la fase d’asta è possibile. Sicuramente bisogna tener conto che per una questione tecnica è quasi impossibile procedere ad un saldo e stralcio immobiliare nei giorni che precedono l’asta.  E se l’immobile è già andato all’asta e nessuno ha fatto offerte? Non cambia nulla, potrà sempre essere effettuata una trattativa con i Creditori, che oltretutto avranno dei valori di riferimento cui estrapolare maggiori certezze.

LE PARTI COINVOLTE

(Un’altra velleità da bandire assolutamente e che non di rado ho ascoltato è la convinzione di poter trattare con il creditore, e quindi procedere al pre-asta senza l’’intervento dell’esecutato/proprietario. L’alienazione del bene non figura come esecuzione forzata. E dato che si tratta di un atto di compravendita, il debitore e/o esecutato deve intervenire e acconsentire al saldo e stralcio.

LE CONDIZIONI PER IL PRE-ASTA

Quindi non configurandosi come esecuzione forzata, è fondamentale comprendere che ci siano tutte le condizioni affinché si possa trovare un accordo ed eliminare tutti i gravami e le pregiudizievoli dall’immobile oggetto della transazione. Pertanto fare un’analisi corretta del debito

I VANTAGGI DEL PRE-ASTA

1. L’esecutato/debitore estingue completamente il suo debito verso i Creditori e potrà riabilitarsi dalla segnalazione alla Centrale Rischi e Crif;
2. I creditori possono celerizzare i tempi per la chiusura della posizione, riducendo le spese.

Si potrebbe rispondere che è normale, è fisiologico per chi vuole stralciare un debito.
Ma, il problema è che spesso questa domanda ci viene posta in una fase iniziale di approccio, senza la più pallida idea di comprendere la necessità di un processo di analisi.
E tale condizione si potrebbe pensare che sia una prerogativa del cliente che affranto dal problema perde la lucidità di analisi. E invece tale condizione è spesso frequente in tanti operatori e professionisti che ci contattano per risolvere le problematiche dei loro clienti.

LA REGOLA DEL 50%

Non so come si sia diffusa tale idea, o meglio idiozia, ma ormai è dilagante pensare che un debito possa essere stralciato di un 50%. Forse, come avviene per tante cose e con un aumento di errori logici come la semplificazione, s’è diffuso un caso come rappresentazione di una regola assoluta che invece è inesistente. Perché ogni situazione è un caso a se stante, dove ci sono tantissimi fattori e variabili da considerare. Variabili oggettive e soggettive che fanno di ogni caso una situazione unica. Pertanto bisogna assolutamente diffidare da un approccio semplicistico e superficiale che non tenga conto di un processo di analisi che abbia preso visione di tutti gli aspetti da considerare e valutare per procedere poi con la strategia più idonea e profittevole.

APPROCCIO MULTIDISCIPLINARE PER FARE IL SALDO E STRALCIO IMMOBILIARE

Approccio multidisciplinare significa valutare una posizione debitoria in maniera sinergica rispetto ai seguenti ambiti:
- Ambito legale;
- Ambito finanziario;
- Ambito tecnico-commerciale.

LA DIFFERENZA OPERATIVA NEL SALDO E STRALCIO IMMOBILIARE CON CASEIPOTECATE.IT

Ma l’aspetto mancante che è stato introdotto da quando opero in maniera specialistica con Caseipotecate.it è la metodicità tipica di un’organizzazione specializzata e un approccio relazionale che tiene conto di tale processo.
Sintetizzando così la nostra attività si potrà chiedere, dov’è la la laboriosità e la differenza della nostra attività?
Chi opera nel campo dei servizi conosce bene le difficoltà di una rendicontazione esaustiva dell’analisi di un processo. Il know-how passa ancor prima in un percorso intellettuale, fornendo innanzi tutto una filosofia nel modo di operare da cui si costruisce poi un modello operativo. Solo successivamente il modello operativo può essere industrializzato per fornire un servizio di qualità ma con modalità non usuali e abitudinarie riferite all’azione tipica del singolo professionista. Ecco la nostra attività specialistica ha posto quelle attenzioni che non di rado vengono trascurate da chi opera non abitualmente, rischiando di commettere errori che possono pregiudicare l’unico risultato contemplato:

Il successo del saldo e stralcio immobiliare!

Un immobile sottoposto al pignoramento è soggetto a limitazioni del godimento con la perdita di valore. Ma spesso molte persone non danno la giusta importanza al pignoramento immobiliare, confondendo tale pregiudizievole con quella più comune dell’ipoteca. Perché il pignoramento immobiliare è un vincolo giuridico che sottopone l’immobile ad una procedura esecutiva per una vendita forzata dell’immobile. Il pignoramento immobiliare è il primo atto fondamentale dell’azione esecutiva immobiliare. Con l’azione esecutiva immobiliare il creditore può far vendere i beni del debitore, per soddisfare il suo credito. Così con l’atto di pignoramento che viene trascritto presso la Conservatoria dei Registri immobiliari il creditore viene garantito dal bene cauzionato e il debitore è sottratto dalla possibilità di fare qualsiasi atto che possa sottrarre la garanzia, oltretutto qualsiasi atto successivo non ha valore e quindi non è opponibile alla procedura.

LE PRINCIPALI CONSEGUENZE DEL PIGNORAMENTO IMMOBILIARE

Le principali conseguenze a cui si va incontro sono:
- La perdita del valore immobiliare;
- L’immobile è invendibile sul mercato per i rischi del potenziale acquirente conseguenti al pignoramento immobiliare;
- L’immobile venduto all’asta non solo fa perdere lo stesso, vanificando i risparmi investiti, ma rischia di non soddisfare il credito vantato sottoponendo ad ulteriori azioni e a rimanere debitori insolventi a vita. Pertanto si rimane senza immobile, ma ancora debitore.

I RISCHI DELL’ASTA IMMOBILIARE

Come abbiamo già accennato, l’asta giudiziaria è un’attività processuale attraverso la quale, a seguito di un esecuzione immobiliare o di un fallimento, un giudice dispone la vendita forzata di uno o più beni del debitore, con lo scopo di soddisfare col ricavato i creditori. Ma perché l’asta comporta un rischio rispetto al saldo e stralcio immobiliare?, Cosa succede con l’asta immobiliare?
Con l’asta immobiliare, l’immobile finisce nelle mani dell’autorità giudiziaria e segue un iter procedurale. In primo luogo il valore del bene è fissato da un tecnico professionista abilitato designato dal giudice. Poi tale valore rappresenta solo la base di partenza per la vendita forzata dell’immobile, perché è consentita la possibilità di riduzione del prezzo ad ogni asta successiva alla precedente, necessaria per poter vendere il bene pignorato. Questa modalità di vendita non è espressione del mercato nella sua totalità ed è rappresentativa solo di una nicchia dei potenziali acquirenti, perlopiù investitori intenti a speculare per trovare immobili a sconto. Ecco il principale rischio dell’asta immobiliare, quello di una svalutazione del bene rispetto al valore reale con l’aggravio che spesso non si riesce nemmeno a estinguere il debito.

VUOI COMPRENDERE COSA SUCCEDE CON L’ASTA IMMOBILIARE

Un esempio potrà sicuramente chiarire meglio quello che potrebbe accadere. Un immobile, dal valore reale di € 200.000,00, viene periziato dal Tecnico incaricato dal giudice dell’esecuzione con una perizia del valore di € 200.000,00. Nonostante il prezzo base d’asta possa essere congruo con quello di mercato e l’ulteriore possibilità di un’offerta minima ridotta del 25% introdotta dal nuovo procedimento nel 2016, non viene comunque venduto. Spesso, perché la prima asta va deserta nonostante ci sia la possibilità di un’offerta ridotta del 25%. Così possiamo subito notare che al prezzo di mercato di € 200.000,00 con la riduzione del 25% si avrebbe avuto l’opportunità di fare un’offerta a (200.000,00-25%)= € 150.000,00, ma nonostante tutto l’asta è andata deserta. Con la seconda battuta d’asta si verifica il seguente scenario, il prezzo base d’asta con una riduzione del 25% viene fissato a € 150.000,00 e con l’ulteriore possibilità dell’offerta minima ridotta di un ulteriore 25% si avrebbe la possibilità già dalla seconda asta di aggiudicarsi l’immobile al prezzo di € 112.500,00, con una riduzione di quasi il 50% rispetto al valore di mercato. Sempre che l’asta non vada deserta, ribassando ulteriormente il valore. Ma anche con tale scenario, cioè con l’aggiudicazione al prezzo minimo della seconda battuta d’asta è facilmente intuibile e verificabile la perdita di valore dell’immobile con la vendita all’asta. Ma la sventura non finisce qui!.
Ipotizziamo che il debito originario fosse di € 200.000,00, cosa succede? Non solo il debitore ha perso la casa ma continua ad essere debitore di € 87.500,00 (200.000,00-112.500,00) più le spese della procedura.
E difficilmente potrà saldare il restante debito, entrando in una spirale dove difficilmente potrà uscirne e anzi consolidando problemi come:
- impossibilità ad avere finanziamenti in futuro;
- difficoltà a trovare una nuova abitazione.
Ma con la nostra attività di Caseipotecate.it è possibile evitare l’asta giudiziaria ed estinguere tutti i debiti!

MA QUANDO E’ POSSIBILE CHIEDERE LO STRALCIO IMMOBILIARE?

In linea generale quando ci troviamo in una posizione di sofferenza e viene richiesto il rimborso in un’unica soluzione. Questa tecnica è possibile da attuare sia nella fase di sofferenza prima dell’asta, che quando si trova all’asta, ma precisando che quando si trova all’asta è possibile solo durante la fase in cui l’asta è andata deserta e prima di decantare la successiva.

DI QUANTO E’ POSSIBILE RIDURRE IL DEBITO?

In linea di principio non è possibile sapere a monte di quanto è possibile ridurre il proprio debito, perché ci sono tantissimi fattori da esaminare. Considerando un caso di un mutuo ipotecario dove ci troviamo con una garanzia immobiliare, il primo aspetto da valutare è proprio legato al valore dell’immobile, bisogna tener conto poi se il debitore ha da perdere o meno, se è proprietario di altri appartamenti, se ha uno stipendio dove potrebbe essere pignorato il quinto. Ecco, questi sono alcuni dei fattori principali che possono determinare e quantificare una potenziale riduzione del debito. E solo successivamente dopo aver effettuato un’analisi completa, tenendo conto della fase procedurale, che è possibile valutare una trattativa con i creditori. Stabilendo così con precisione qual’è la cifra da offrire a tutti i creditori intervenuti nella procedura.

COME PROCEDERE AL SALDO E STRALCIO IMMOBILIARE

Come suddetto è fondamentale conoscere a fondo la situazione del debitore, richiedendo tutta la documentazione relativa al soggetto indebitato, al debito e all’immobile oggetto di procedura esecutiva o messo in garanzia. E, pertanto la prima cosa da richiedere è la Delega. Perché la delega ci consente in primis di poter parlare con i creditori per conoscere la posizione aggiornata del debito e successivamente poi di inoltrare una richiesta di saldo e stralcio. La Delega è di fondamentale importanza per avviare tutto il processo del saldo e stralcio immobiliare, in quanto per il saldo e stralcio immobiliare è fondamentale avere il consenso del debitore. Quindi è un documento essenziale senza il quale non abbiamo la possibilità di andare avanti e di poter parlare con i creditori per valutare il tutto.
In sintesi la Delega è quel documento che ci consente di poter effettuare una Due diligence per poi procedere con un’offerta.