Quest’articolo nasce con lo scopo di fare chiarezza in un ambito, quello del saldo e stralcio immobiliare, sempre più argomentato. E la prima cosa che bisogna comprendere e che il pre-asta va identificato con il saldo e stralcio immobiliare. Ho scritto e argomentato molto sul saldo e stralcio immobiliare, trascurando nel linguaggio il pre-asta proprio per la sua stessa identificazione. Ma se adesso, ho ritenuto opportuno scrivere e fare queste precisazioni e proprio per la coincidenza con alcuni contatti che percepivano il pre-asta e il saldo e stralcio come operazioni diverse.

Pertanto pur non volendo essere ripetitivo, penso sia necessario in questo articolo sintetizzare e argomentare nello specifico il pre-asta.

COSA SIGNIFICA PRE-ASTA?

Significa acquistare casa prima che l’immobile vada all’asta attraverso il saldo e stralcio del debito con la classica transazione tra le parti che stipula il Notaio, ovvero un atto di compravendita.

IN QUALE MOMENTO E’ POSSIBILE?

C’è molta confusione in tal senso, pensando che ci siano specificati momenti per poter acquistare in pre-asta. Spesso si crede che dopo il pignoramento, durante la fase avviata della procedura,  non sia più possibile acquistare l’immobile. Assolutamente falso, in quanto anche durante la fase d’asta è possibile. Sicuramente bisogna tener conto che per una questione tecnica è quasi impossibile procedere ad un saldo e stralcio immobiliare nei giorni che precedono l’asta.  E se l’immobile è già andato all’asta e nessuno ha fatto offerte? Non cambia nulla, potrà sempre essere effettuata una trattativa con i Creditori, che oltretutto avranno dei valori di riferimento cui estrapolare maggiori certezze.

LE PARTI COINVOLTE

(Un’altra velleità da bandire assolutamente e che non di rado ho ascoltato è la convinzione di poter trattare con il creditore, e quindi procedere al pre-asta senza l’’intervento dell’esecutato/proprietario. L’alienazione del bene non figura come esecuzione forzata. E dato che si tratta di un atto di compravendita, il debitore e/o esecutato deve intervenire e acconsentire al saldo e stralcio.

LE CONDIZIONI PER IL PRE-ASTA

Quindi non configurandosi come esecuzione forzata, è fondamentale comprendere che ci siano tutte le condizioni affinché si possa trovare un accordo ed eliminare tutti i gravami e le pregiudizievoli dall’immobile oggetto della transazione. Pertanto fare un’analisi corretta del debito

I VANTAGGI DEL PRE-ASTA

1. L’esecutato/debitore estingue completamente il suo debito verso i Creditori e potrà riabilitarsi dalla segnalazione alla Centrale Rischi e Crif;
2. I creditori possono celerizzare i tempi per la chiusura della posizione, riducendo le spese.

Si potrebbe rispondere che è normale, è fisiologico per chi vuole stralciare un debito.
Ma, il problema è che spesso questa domanda ci viene posta in una fase iniziale di approccio, senza la più pallida idea di comprendere la necessità di un processo di analisi.
E tale condizione si potrebbe pensare che sia una prerogativa del cliente che affranto dal problema perde la lucidità di analisi. E invece tale condizione è spesso frequente in tanti operatori e professionisti che ci contattano per risolvere le problematiche dei loro clienti.

LA REGOLA DEL 50%

Non so come si sia diffusa tale idea, o meglio idiozia, ma ormai è dilagante pensare che un debito possa essere stralciato di un 50%. Forse, come avviene per tante cose e con un aumento di errori logici come la semplificazione, s’è diffuso un caso come rappresentazione di una regola assoluta che invece è inesistente. Perché ogni situazione è un caso a se stante, dove ci sono tantissimi fattori e variabili da considerare. Variabili oggettive e soggettive che fanno di ogni caso una situazione unica. Pertanto bisogna assolutamente diffidare da un approccio semplicistico e superficiale che non tenga conto di un processo di analisi che abbia preso visione di tutti gli aspetti da considerare e valutare per procedere poi con la strategia più idonea e profittevole.

MA QUANDO E’ POSSIBILE CHIEDERE LO STRALCIO IMMOBILIARE?

In linea generale quando ci troviamo in una posizione di sofferenza e viene richiesto il rimborso in un’unica soluzione. Questa tecnica è possibile da attuare sia nella fase di sofferenza prima dell’asta, che quando si trova all’asta, ma precisando che quando si trova all’asta è possibile solo durante la fase in cui l’asta è andata deserta e prima di decantare la successiva.

DI QUANTO E’ POSSIBILE RIDURRE IL DEBITO?

In linea di principio non è possibile sapere a monte di quanto è possibile ridurre il proprio debito, perché ci sono tantissimi fattori da esaminare. Considerando un caso di un mutuo ipotecario dove ci troviamo con una garanzia immobiliare, il primo aspetto da valutare è proprio legato al valore dell’immobile, bisogna tener conto poi se il debitore ha da perdere o meno, se è proprietario di altri appartamenti, se ha uno stipendio dove potrebbe essere pignorato il quinto. Ecco, questi sono alcuni dei fattori principali che possono determinare e quantificare una potenziale riduzione del debito. E solo successivamente dopo aver effettuato un’analisi completa, tenendo conto della fase procedurale, che è possibile valutare una trattativa con i creditori. Stabilendo così con precisione qual’è la cifra da offrire a tutti i creditori intervenuti nella procedura.

COME PROCEDERE AL SALDO E STRALCIO IMMOBILIARE

Come suddetto è fondamentale conoscere a fondo la situazione del debitore, richiedendo tutta la documentazione relativa al soggetto indebitato, al debito e all’immobile oggetto di procedura esecutiva o messo in garanzia. E, pertanto la prima cosa da richiedere è la Delega. Perché la delega ci consente in primis di poter parlare con i creditori per conoscere la posizione aggiornata del debito e successivamente poi di inoltrare una richiesta di saldo e stralcio. La Delega è di fondamentale importanza per avviare tutto il processo del saldo e stralcio immobiliare, in quanto per il saldo e stralcio immobiliare è fondamentale avere il consenso del debitore. Quindi è un documento essenziale senza il quale non abbiamo la possibilità di andare avanti e di poter parlare con i creditori per valutare il tutto.
In sintesi la Delega è quel documento che ci consente di poter effettuare una Due diligence per poi procedere con un’offerta.

Stralciare un immobile significa stabilire un accordo tra il debitore e il creditore per saldare i debiti, evitando così una procedura di esecuzione immobiliare, o lì dove fosse già in atto una procedura esecutiva, estinguerla ed evitare così che l’immobile vada venduto all’asta.

COME FUNZIONA UN SALDO E STRALCIO IMMOBILIARE

Per comprendere il funzionamento di un saldo e stralcio immobiliare è opportuno fare un esempio:

- Tizio è debitore con la banca, di seguito definito (il Creditore), di un mutuo di € 100.000,00, e per una serie di problemi personali non riesce più a pagare le rate del mutuo entrando così in una fase di sofferenza e contenzioso con il Creditore. Pur avendo la volontà di vendere l’immobile per sanare il suo debito, si scontra con la dura realtà del mercato in quanto il valore del suo immobile difficilmente supera gli 80.000,00 euro.  Ma a tutto ciò si aggiunge un ulteriore aggravio che potrebbe ricevere da un eventuale procedura esecutiva. Perché la procedura esecutiva rischierebbe di deprezzare ulteriormente il valore dell’immobile, perché all’asta il suo immobile potrebbe essere venduto ad € 50.000,00. Con tale ipotesi oltre a perdere l’immobile, Tizio si ritroverebbe sempre debitore  della banca per la differenza che resterebbe dal ricavato della vendita all’asta e il debito richiesto. Ma per sua fortuna, Tizio incontra sul suo percorso Caseipotecate.it che lo mette a conoscenza della possibilità di trattare il debito e vendere l’immobile anche ad un prezzo inferiore, riuscendo lo stesso a stralciare tutto il debito. Così si affida a Caseipotecate.it per trattare con il Creditore e ricercare un acquirente. Successivamente Caseipotecate.it  trova un acquirente disposto a pagare € 60.000,00 per l’immobile, tratta con il Creditore e riesce a far accettare la cifra offerta, facendo valere le motivazioni dell’offerta fatta. Così il Creditore accettando l’offerta si accorda e stralcia il credito richiesto per una cifra inferiore. Scherzosamente ho utilizzato Caseipotecate.it, perché è l’azienda che rappresento, ma a titolo semplificativo è ciò che spesso succede nella nostra attività.

Ecco spiegato in maniera sintetica un processo di saldo e stralcio immobiliare semplificando la trattativa con un unico creditore e omettendo la laboriosità richiesta. Perché nella prassi è un processo articolato che nello svolgimento della nostra attività con Caseipotecate.it  possiamo dividere in 3 step principali:

1) Il primo step è l’incontro con il debitore (esecutato) per contrattualizzare e ottenere la delega,  dove si fa comprendere il vantaggio di gestire in maniera attiva la sventura subita. E’ un percorso delicato perché spesso il soggetto si trova completamente in preda al caos mentale che non lo proietta a fare scelte sensate e razionali;

2) Il secondo step è impostare la strategia per trattare con i creditori e la ricerca dell’acquirente dell’immobile che potremmo già avere;

3) Il terzo step è il processo di definizione e coordinamento una volta raggiunto l’accordo con i creditori.

Ma una testimonianza della nostra attività può sicuramente essere d’aiuto a comprendere tali dinamiche:

VANTAGGI E BENEFICI DEL SALDO E STRALCIO IMMOBILIARE

L’esempio suddetto spiega perché il saldo e stralcio immobiliare è il modo più redditizio ed etico di investire in immobili. Perché offre vantaggi per tutte le parti.

Il debitore ha estinto il suo debito nonostante fosse superiore al valore dell’immobile;

L’acquirente ha acquistato un immobile a sconto rispetto al mercato;

Il creditore ha recuperato immediatamente parte dei suoi soldi, non aspettando le lungaggini della procedura esecutiva che avrebbero ulteriormente svilito nel tempo il valore del credito vantato.

Vogliamo continuare a comprendere meglio i vantaggi di investire in immobili con il saldo e stralcio immobiliare.

Ecco facciamo una comparazione con un altro modo di acquistare immobili a sconto come le aste immobiliari. Un’asta immobiliare non tiene conto delle problematiche dell’esecutato e se l’esecutato risolva il suo problema di debito, pertanto non la possiamo definire un’attività etica, ma è un’attività puramente speculativa. Ma un investitore accorto solo all’affare potrebbe obiettare che la partecipazione all’asta è più semplice, e richiede meno tempo. Sulla prima condizione sicuramente potremmo concordare in maniera relativa alla partecipazione, e in parte alla due diligence perché non richiede un’analisi del debito. Ma sull’aspetto temporale assolutamente no! Perché spesso non si tiene conto del numero di aste a cui si partecipa e che non vanno a buon fine, con un enorme dispendio di tempo dedicato e spesso non quantificato come attività.

Inoltre per partecipare ad un’asta immobiliare è assolutamente necessario disporre di capitali, il saldo e stralcio è forse l’unica vera operazione per comprare casa senza soldi. Uno slogan molto decantato negli ultimi tempi, ma con il saldo e stralcio immobiliare realmente possibile grazie alla possibilità di strutturare l’operazione con la cessione del preliminare.

Non è stupendo tutto ciò?, Ma sicuramente qualcuno si starà chiedendo può essere che non ci siano svantaggi?

No, non ci sono svantaggi, ci sono solo competenze e conoscenze da avere.

Grazie alla nostra pluriennale esperienza abbiamo concepito un PERCORSO per fare pratica e non teoria, idoneo a sviluppare le competenze giuste e renderlo profittevole. Perché se si pensa che con un corso di qualche giorno, neofiti immobiliaristi possano essere in grado di sviluppare e concludere un operazione di stralcio, allora abbandonate immediatamente questo sito. Se, invece, volete ottenere il successo con la tecnica d’investimento immobiliare più remunerativa e pensate realmente di intraprendere un percorso che vi aiuti a superare le difficoltà e di essere affiancati da chi opera realmente sul mercato e non facendo pura formazione allora CONTATTATEMI, altrimenti, lo ripeto, desistete.

Eccovi la testimonianza diretta di una professionista che ha deciso di fare del saldo e stralcio immobiliare un’opportunità di business abbracciando il percorso formativo di Caseipotecate.it

Il videocorso sul saldo e stralcio immobiliare nasce dalla mia pluriennale esperienza e del mio socio Giovanni Ascione nel saldo e stralcio con Caseipotecate.it con l’obiettivo di dare risposte per tutti coloro che si approcciano ad affrontare una problematica di debito volendo cogliere le opportunità ed evitare gli errori.

Lo stato attuale del panorama immobiliare italiano con oltre 270.000 immobili pignorati ed una crescente problematica dei debiti in sofferenza imporrebbe a tutti coloro che operano nel mercato immobiliare di approfondire queste competenze per differenziarsi in maniera concreta, e poter essere veri professionisti del settore. Ecco alcuni esempi delle motivazioni a cui potrebbe interessare il videocorso sul saldo e stralcio immobiliare:

- Un agente immobiliare che nello stralcio immobiliare trova l’opportunità di vendere un immobile che altrimenti non potrebbe essere venduto;

- Un investitore che nello scontare il debito trova la sua opportunità di acquistare un immobile a sconto, o a comprare e vendere immobili senza soldi. Si, perché il saldo e stralcio immobiliare è l’unica vera operazione che consente di fare la cessione del preliminare senza soldi;

- Un qualsiasi professionista che nell’affrontare le problematiche di debito del suo cliente ha ben chiaro il percorso da svolgere.

Questi sono alcuni esempi di soggetti a cui potrebbe interessare, c nonostante le diverse motivazioni hanno tutti lo stesso obiettivo: “quello di cogliere un’opportunità dall’estinzione di un debito!”  

COSA IMPARERAI CON IL MIO VIDEOCORSO SUL SALDO E STRALCIO IMMOBILIARE

Con le 23 lezioni divise in 4 moduli, con tutte le dispense e i contratti da utilizzare avrai a disposizione tutto ciò che serve per comprendere come si affronta il debito, come si valuta in modo corretto un’operazione di saldo e stralcio immobiliare per trovare così la giusta soluzione.

Con il mio videocorso sul saldo e stralcio immobiliare eviterai  di commettere errori che potrebbero vanificare il giusto processo di negoziazione, ed oltre ad imparare come trattare con i Creditori e a trasformare le difficoltà in opportunità, imparerai la cosa più importante quando si hanno le giuste competenze: “A non farti fregare!”

L’IMPORTANZA DELLA DUE DILIGENCE PER FARE IL SALDO E STRALCIO IMMOBILIARE

Con il videocorso comprenderai l’importanza della Due diligence come condizione essenziale dell’analisi debitoria e immobiliare e imparerai a utilizzarla per poter procedere con la giusta strategia più idonea a definire lo stralcio immobiliare.

PERCHE’ HO FATTO UN VIDEOCORSO SUL SALDO E STRALCIO IMMOBILIARE

Sono due le motivazioni che mi hanno spinto a concepire un video corso sul saldo e stralcio immobiliare.

Perché potendo sfruttare i vantaggi della digitalizzazione, è possibile dare un grande contenuto di Valore con un’ottima accessibilità sia per costo che per fruizione.

E perché questa attività se espletata bene è un’attività vincente per tutte le parti coinvolte. Ma la scarsa informazione e conoscenza pone spesso gli ostacoli al percorso di tale attività. Ed è proprio per questo che ho concepito un videocorso sul saldo e stralcio immobiliare, proprio per dare le giuste risposte e il modo preciso per affrontare lo stralcio immobiliare. Affinché chi volesse cogliere quest’opportunità potesse farlo usufruendo del nostro bagaglio di esperienza frutto dei numerosi casi esaminati e delle tantissime  pratiche chiuse con successo, evitando così di far commettere gli errori che qualsiasi nuova esperienza porta con se.

COME SI SVILUPPA IL VIDEOCORSO SUL SALDO E STRALCIO IMMOBILIARE

Spesso la ricerca del “fare” suggerisce di ricercare subito la soluzione a qualcosa di non comprensibile, ma con tale approccio in un’attività complessa e laboriosa come lo stralcio immobiliare si rischia in maniera quasi certa di cadere in errori grossolani. Ed è stata proprio la visione dei tanti casi e gli errori comuni frequenti che ho riscontrato, a suggerirmi la strada per un approccio corretto e giusto, che tenesse conto di comprendere i principi e gli elementi fondanti per fornire un percorso di sicuro successo,  partendo dal principio degli errori da non commettere in un’operazione di saldo e stralcio immobiliare.

Inoltre oltre alla modalità di procedere in maniera corretta ad uno stralcio immobiliare, con lo sviluppo di un caso pratico risolto con successo con tanto di testimonianza sui nostri canali social, abbiamo analizzato le modalità e i contratti da utilizzare tenendo ben presente i rischi da controllare. Infine per tutti coloro che operano in un ambito immobiliare capire come il saldo e stralcio immobiliare possa essere utilizzato come nuova frontiera del marketing per cogliere un’opportunità strategica di marketing differenziale.

Per maggiori informazioni www.corsosaldoestralcio.it