Prima di procedere ed elencare i principali errori commessi da Diego, è opportuno fare una premessa per far comprendere l’importanza di un processo di analisi e le differenze da valutare per i vari tipi di investimento immobiliare.

Nella premessa della Guida all’investimento immobiliare che ho pubblicato nel 2014 ho scritto che il “Valore di un buon investimento sta nel saperlo valutare”. Ma cosa bisogna valutare?

L’aspetto più importante di una valutazione è proprio legata a quel processo di analisi che tiene conto di tutti gli elementi oggettivi funzionali alla finalità dell’investimento. 

Pertanto se mi adopero in un’operazione di trading e valorizzazione in un’ottica di breve periodo, ipotizziamo 12 mesi, non potrò analizzare gli stessi elementi di un’investimento ad uso rendita con una durata di almeno 10 anni.

In un investimento immobiliare di lungo periodo, è assolutamente necessario valutare tutti quei fattori di natura congiunturale e strutturale del nostro sistema socio economico ancor prima di procedere ed effettuare quelle analisi micro territoriali legate nello specifico all’immobile.

Di seguito elenco i principali fattori che bisogna tenere in considerazione in un investimento di lungo periodo:

• Ciclo e andamento del mercato;
• Tassi di inflazione, tassi di interesse e rendimenti;
• Trend demografico;
• Crescita del pil;
• Mercato del lavoro;
• Propensione al risparmio;
• Finanziamento imprese e consumi;
• Mercati finanziari;
• Restrizioni normative;
• Rischi valutari per investimenti in valute diverse.

Pertanto dopo questa breve sintesi dei principali fattori da considerare per investire in immobili a reddito, possiamo valutare i principali errori commessi da Diego:

1. Il mercato in generale nel 2007 era al culmine di una fase espansiva con una crescita dei prezzi che in termini reali era pressoché raddoppiata nell’arco di pochi anni, con un rapporto in funzione delle retribuzioni medie completamente sbilanciato. E fortemente alimentato da un eccessivo indebitamento;
2. Nel momento in cui ha effettuato l’acquisto c’era un disallineamento tra il rendimento derivante dalla locazione e i tassi di mutui, con una condizione nettamente sfavorevole per l’utilizzo del leverage finanziario;
3. E se vogliamo valutare qualche altro errore più consono ad un possibile cambiamento strutturale socio-economico, allora si doveva valutare le possibili ripercussioni con l’avvento di internet. E con tale analisi sarebbe stato preferibile evitare assett immobiliare legati al settore di attività produttive, che con eventuali crisi avrebbero avute delle sicure ripercussioni.

 Nessuno può prevedere il futuro, ma può valutare il presente! 

E il presente si valuta con oggettività (rapporto tasso mutuo/rendita, trend del mercato, dinamiche del lavoro, ecc.)

Hai un affare immobiliare da propormi?

Ecco, questa è la domanda che più frequentemente mi viene posta da contatti e amici quando parlo della mia attività immobiliare. E la mia risposta è sempre la stessa: cosa intendi per affare?

Sì perché la richiesta di affare è perlopiù circoscritta al proprio ambito mentale e di conoscenza, condita poi da tantissima utopia e disinformazione.

Con questa premessa potrei apparire un professorino presuntuoso, ma voglio correre questo rischio, perché è assolutamente doveroso far comprendere la dinamica di un investimento se si vuole guadagnare.

Perché, spesso, si ha l’illusione, dopo un acquisto immobiliare, di aver fatto un vero e proprio investimento immobiliare.

Non di rado chi dice di adoperarsi come investitore trascura gli obiettivi, la finalità dell’investimento e il processo di valore. Ma tutto ciò è la conseguenza della non conoscenza e competenza, esponendo così l’incauto sedicente investitore a rischi che minimamente nemmeno percepisce.

E come un bambino che non ha la percezione del valore di una moneta; molto probabilmente tra la scelta di una moneta da 50 centesimi o quella di 2 monete da 20 centesimi, opterà per la seconda perché la scelta sarà determinata semplicemente da un principio di quantità oggettiva e non dal valore reale.

Arrivati a questo punto, qualcuno si sarà stancato di leggere, inizierà a sbruffare dicendo: “ma questo non mi dice come devo fare per guadagnare con gli immobili! E’ meglio cercare e vedere qualcun altro…”

Ed io sarò dispiaciuto, ma non posso dare la solita pappina, perché l’obiettivo è quello di far comprendere le dinamiche di come guadagnare investendo in immobili e non semplicemente comunicare regole su come guadagnare che per molti resteranno teoriche.

Nel prossimo articolo vi illustrerò un esempio pratico di come sia molto facile commettere errori, pensando invece di aver fatto un vero affare immobiliare!

CHE COS’ E’ IL VALORE?

Il Valore del mio immobile….

Molti cercano di disquisire del “Valore”, ma poi mi rendo conto che non hanno percepito, il benché minimo concetto. Di seguito riporto le parole di Oliver Holmes, che esprimono bene il concetto e l’ immobile non fa eccezioni:

“La parola valore non è un cristallo, trasparente e immutabile: è l’ involucro di un pensiero vivente e può cambiare secondo le circostanze e il momento in cui e utilizzata”.

IL VALORE REALE DI UN IMMOBILE…

In una sintesi sulla complessità della valutazione e del valore fatta nell’ ebook “Guida all’investimento immobiliare”, ho forse omesso con chiarezza un problema legato all’ aspetto del “Valore”, quello della “Realtà”. Ho argomentato una parte di quest’ aspetto, nel cap. 6 “La Verità e le sue interpretazioni”, che mette in guardia da quelle verità frutto della nostra realtà, perlopiù approfondito come concetto di ricerca per la distinzione degli elementi Soggettivi e Oggettivi. Ma, mi sono reso conto che c’è la necessità di fare maggiore chiarezza nella distinzione della realtà, prima ancora di perseguire la “Verità” come concetto di ricerca. Infatti molte persone non sono coscienti di tutto ciò, e non comprendono che la comunicazione è un elemento strettamente collegato a creare quella che noi chiamiamo realtà. Le idee sulla realtà sono illusioni che andiamo accumulando. E l’ illusione più pericolosa è che esista soltanto un’ unica realtà.

Molte volte mi è capitato di sentire durante una valutazione la seguente citazione:

“Prendiamo atto della crisi ma il valore “reale” dell’ immobile non è questo!!!”

Perché i punti esclamativi?, Perché è una affermazione senza dubbi. Allora, stanco di mediare con le continue sciocchezze profuse, ho chiesto che cosa significasse il “reale” valore dell’ immobile, e mi sono reso conto che forse era meglio ignorare l’ affermazione precedente, almeno non avrei dato adito ad un continuo di sciocchezze degne di partecipare al festival delle idiozie.

Ma qual’ è l’origine ti tali affermazioni? Il problema, è legato proprio alla confusione di due aspetti molto diversi di quelli che chiamiamo realtà. Il primo concerne le proprietà puramente fisiche, oggettivamente discernibili delle cose. Quest’aspetto viene pertanto collegato strettamente alla corretta percezione sensoriale, alle questioni del cosiddetto senso comune e alla verifica scientifica oggettiva, ripetibile. Il secondo aspetto consiste nell’ attribuzione di significato e di valore a queste cose e si basa quindi sulla comunicazione.

Ad esempio la realtà dell’oro, cioè, le sue proprietà fisiche, sono completamente note e possono essere verificate in qualunque momento. Ma il suo valore, come questo venga determinato e come quest’attribuzione di valore influenzi profondamente molti altri aspetti della nostra realtà quotidiana, ha ben poco a che fare con le proprietà fisiche dell’oro. Ma è quest’altra realtà dell’oro che può trasformarci in miliardari o condurci al fallimento.
Se invece dell’oro abbiamo l’ immobile la situazione non cambia. Un manufatto con le stesse caratteristiche fisiche, ma con ubicazione diversa avrà un “valore” diverso, determinato sempre nell’ attribuire un valore dato dal senso di quello che percepiamo soggettivamente basato sulla comunicazione. E questa è una caratteristica prettamente mutevole, perché si basa su questo secondo aspetto della realtà che è creata da noi sulla base della comunicazione.
Pertanto, nel dominio di questa seconda realtà, quindi, e’ assurdo discutere cosa sia “realmente” reale.
Ma, purtroppo, perdiamo di vista troppo facilmente questa distinzione, oppure, ancor peggio, possiamo essere totalmente inconsapevoli dell’esistenza di queste due realtà così separate. Viviamo in base alla supposizione ingenua che la realtà stia nel modo in cui noi vediamo le cose e forse, che chiunque le veda diversamente debba per forza essere folle.

QUANDO IL TEMPO CONDIZIONA IL VALORE DI UN INVESTIMENTO IMMOBILIARE

Quante volte avete sentito dire il mio immobile vale XXX, però adesso non si vende.

Nello svolgimento della mia attività, è diventata una frase di rito. In questo periodo, poi, di estrema tensione economica/sociale incontro sempre più spesso persone con problemi economici, proprietarie di un immobile gravato da debiti non pagati.

E’ evidente che nella maggioranza dei casi l’aspetto olistico inteso come fattore esterno all’individuo è quello che sta portando tante persone ad avere problemi economici. Ciononostante, soprattutto per i casi economicamente più critici, dagli studi effettuati è emerso un comportamento comune alla quasi totalità degli individui presi a campione, con condizioni di disagio economico rilevante.

Verificato lo stato economico e patrimoniale con i soggetti interessati e dopo aver effettuato una analisi attenta e rigorosa delle soluzioni, oltretutto condivisa e ritenuta da tutti come unica possibilità per risolvere i problemi economici, gli stessi soggetti aspettano, spostando in avanti qualsiasi decisione, perché fossilizzati da un concetto di VALORE che hanno, che non corrisponde con la realtà del mercato. Così si trovano di fatto a non prendere alcuna decisione, diventando prede del proprio umore negativo, non riuscendo a fare nessuna azione, se non quella di alimentare il proprio percorso negativo, aggiungendo il peggio al male che già vivono. Nel frattempo, però, inesorabilmente il TEMPO continua la sua corsa, mutando ulteriormente il “VALORE” e le potenzialità di vendita. Il TEMPO, in questo caso ha solo peggiorato quell’idea di VALORE prettamente soggettiva del cliente, portandolo oggettivamente in una situazione patrimoniale peggiorativa. Il concetto di VALORE è legato indissolubilmente al TEMPO. Pertanto il VALORE ha nel suo DNA il concetto di dinamicità, di un qualcosa che cambia, che muta col tempo. Ma spesso tale condizione per l’ immobile non è accettata.

SAPER VALUTARE UN IMMOBILE E’ UNA CONDIZIONE IMPRESCINDIBILE DALL’INVESTIRE IN IMMOBILI 

I RISCHI DI NON SAPER VALUTARE UN IMMOBILE

Per rendere al meglio la rischiosità di non saper valutare, allego questo video che si propone di approfondire la “Guida all’ Investimento Immobiliare” da me pubblicata, sull’importanza della valutazione immobiliare che è alla base di qualsiasi processo decisionale ove il sottostante è un immobile. E proprio in virtù di questi aspetti saranno citati due esempi che potranno chiarire l’ importanza della valutazione immobiliare, e i danni non da poco che può causare se effettuata con approssimazione e superficialità. Il primo esempio riguarda una serie di investitori che invece di cogliere un’ opportunità dalle aste immobiliari hanno trovato un pantano di sabbie mobili dove incagliare solo la propria liquidità. Il secondo caso riguarda un cliente che si è affidato alla nostra struttura Caseipotecate.it per risolvere un problema di pignoramento. Un pignoramento che poteva essere evitato se fosse stata data la giusta attenzione alla vendita, iniziando da una corretta valutazione. Inoltre risponderò ad alcuni commenti che ci sono pervenuti dai lettori della nostra “Guida” per approfondimenti.

Per me la scommessa ha nel suo profondo il conflitto eterno dell’ infinito.
Un conflitto dato dall’ illusione “di governare l’ incerto” e spesso non tenendo conto delle più elementari leggi della probabilità. Un conflitto generato e alimentato dalle debolezze e dalle passioni che prevaricano sulla ragione.
Questa breve analisi sulla scommessa non mi è venuta per un incontro fatto con un giocatore che preda del suo vizio si è trovato a gestire una disperata condizione economica, ma per un sedicente investitore che vanta una pluriennale esperienza negli investimenti immobiliari. Perché nella sua logica di investimento, ho visto solo l’ assenza per qualsiasi ipotesi votata al rischio, dove l’ imprevisto non è contemplato o meglio è inesistente.
Eppure non di rado mi capita di imbattermi in investitori che decantano le loro abilità, ma poi hanno un controllo e una gestione del rischio prossimo allo zero.
Così, mi sono chiesto perché il rischio in linea generale è spesso mal contemplato nell’ investimento?
Volendo dare la giusta ed esaustiva spiegazione, forse dovrei scrivere un libro e non un articolo di un blog. Ed allora mi soffermerò su un punto che ho analizzato, per me di estrema importanza, e che è poi alla base di qualsiasi gioco.
Tale considerazione è nata analizzando il problema come valutazione di una vincita o perdita in un gioco, e ho appurato e verificato che nella maggior parte di questi casi, si manifesta una diversa considerazione della vincita e della perdita nella valutazione del gioco.
Ecco la principale discrasia nella gestione del rischio. Perché non può esserci una corretta, o meglio, vera e propria gestione del rischio se non si ha un approccio onesto ad accettare la perdita come la vincita in un gioco ove entrambe abbiano la stessa valenza. Ma per molti non è così!
Per tale approccio, però, significa essere allenati a governare le proprie emozioni e passioni.
Ed allora se in partenza accettiamo di essere perdenti nell’ equilibrio ragione e sentimenti significa che il gioco può essere solo governato con una pianificazione strategica in cui le scelte non siano governate dalle emozioni, dove la verifica e il controllo restino l’ unico strumento per la scelta del cambiamento strategico.
Adesso, dopo tale considerazione, siete sempre convinti di gestire il rischio in maniera corretta?

P.S.: La prima regola degli investimenti e’ non perdere soldi, la seconda regola e’ non dimenticarsi mai la prima regola. Regola di W. Buffet