Ecco un esempio di guadagno con il saldo e stralcio immobiliare

Con questo esempio che sintetizzo e racconto, evidenziato anche dalla testimonianza sui canali social di Caseipotecate, si potrà avere bene l’idea di come il saldo e stralcio immobiliare sia l’operazione con il miglior guadagno e la più profittevole e vincente per tutte le parti coinvolte.

Come guadagnare 15000 euro senza soldi con il Saldo e Stralcio!
L’ operazione si svolge a San Giorgio a Cremano (NA), segnalata dall’ agente immobiliare Raffaele Iuppariello. Un suo cliente aveva l’immobile pignorato e sottoposto a procedura con un totale montante debiti tra, mutuo non pagato, condominio e varie di euro 213.000. Il cliente aveva oltretutto più volte provato a trattare i debiti con vari legali ma senza ottenere l’esito sperato. Così abbiamo valutato il caso, visto le criticità e impostato la strategia per trattare i debiti e vendere l’ immobile. Risultato finale:

Debito stralciato
euro 85.000
Sconto debito
euro 128.000 (60%)
Preliminare
euro 85.000
Cessione preliminare
euro 100.000
Guadagno euro 15.000

Debitore soddisfatto per la possibilità di riprendere una vita normale senza essere perseguitato a vita dai debiti;
Creditori soddisfatti perché anche se hanno incassato parzialmente il credito vantato, non hanno avuto ulteriori costi per le spese di procedura con rischio di depauperamento del valore.
Acquirente soddisfattissimo per aver acquistato un immobile con uno sconto di circa il 20% rispetto ai prezzi di mercato richiesto.
Agente immobiliare soddisfatto per aver guadagnato un’ ottima provvigione con soli 2 appuntamenti

Ecco la testimonianza diretta dell’agente che ha concluso l’operazione:

Un immobile sottoposto al pignoramento è soggetto a limitazioni del godimento con la perdita di valore. Ma spesso molte persone non danno la giusta importanza al pignoramento immobiliare, confondendo tale pregiudizievole con quella più comune dell’ipoteca. Perché il pignoramento immobiliare è un vincolo giuridico che sottopone l’immobile ad una procedura esecutiva per una vendita forzata dell’immobile. Il pignoramento immobiliare è il primo atto fondamentale dell’azione esecutiva immobiliare. Con l’azione esecutiva immobiliare il creditore può far vendere i beni del debitore, per soddisfare il suo credito. Così con l’atto di pignoramento che viene trascritto presso la Conservatoria dei Registri immobiliari il creditore viene garantito dal bene cauzionato e il debitore è sottratto dalla possibilità di fare qualsiasi atto che possa sottrarre la garanzia, oltretutto qualsiasi atto successivo non ha valore e quindi non è opponibile alla procedura.

LE PRINCIPALI CONSEGUENZE DEL PIGNORAMENTO IMMOBILIARE

Le principali conseguenze a cui si va incontro sono:
- La perdita del valore immobiliare;
- L’immobile è invendibile sul mercato per i rischi del potenziale acquirente conseguenti al pignoramento immobiliare;
- L’immobile venduto all’asta non solo fa perdere lo stesso, vanificando i risparmi investiti, ma rischia di non soddisfare il credito vantato sottoponendo ad ulteriori azioni e a rimanere debitori insolventi a vita. Pertanto si rimane senza immobile, ma ancora debitore.

I RISCHI DELL’ASTA IMMOBILIARE

Come abbiamo già accennato, l’asta giudiziaria è un’attività processuale attraverso la quale, a seguito di un esecuzione immobiliare o di un fallimento, un giudice dispone la vendita forzata di uno o più beni del debitore, con lo scopo di soddisfare col ricavato i creditori. Ma perché l’asta comporta un rischio rispetto al saldo e stralcio immobiliare?, Cosa succede con l’asta immobiliare?
Con l’asta immobiliare, l’immobile finisce nelle mani dell’autorità giudiziaria e segue un iter procedurale. In primo luogo il valore del bene è fissato da un tecnico professionista abilitato designato dal giudice. Poi tale valore rappresenta solo la base di partenza per la vendita forzata dell’immobile, perché è consentita la possibilità di riduzione del prezzo ad ogni asta successiva alla precedente, necessaria per poter vendere il bene pignorato. Questa modalità di vendita non è espressione del mercato nella sua totalità ed è rappresentativa solo di una nicchia dei potenziali acquirenti, perlopiù investitori intenti a speculare per trovare immobili a sconto. Ecco il principale rischio dell’asta immobiliare, quello di una svalutazione del bene rispetto al valore reale con l’aggravio che spesso non si riesce nemmeno a estinguere il debito.

VUOI COMPRENDERE COSA SUCCEDE CON L’ASTA IMMOBILIARE

Un esempio potrà sicuramente chiarire meglio quello che potrebbe accadere. Un immobile, dal valore reale di € 200.000,00, viene periziato dal Tecnico incaricato dal giudice dell’esecuzione con una perizia del valore di € 200.000,00. Nonostante il prezzo base d’asta possa essere congruo con quello di mercato e l’ulteriore possibilità di un’offerta minima ridotta del 25% introdotta dal nuovo procedimento nel 2016, non viene comunque venduto. Spesso, perché la prima asta va deserta nonostante ci sia la possibilità di un’offerta ridotta del 25%. Così possiamo subito notare che al prezzo di mercato di € 200.000,00 con la riduzione del 25% si avrebbe avuto l’opportunità di fare un’offerta a (200.000,00-25%)= € 150.000,00, ma nonostante tutto l’asta è andata deserta. Con la seconda battuta d’asta si verifica il seguente scenario, il prezzo base d’asta con una riduzione del 25% viene fissato a € 150.000,00 e con l’ulteriore possibilità dell’offerta minima ridotta di un ulteriore 25% si avrebbe la possibilità già dalla seconda asta di aggiudicarsi l’immobile al prezzo di € 112.500,00, con una riduzione di quasi il 50% rispetto al valore di mercato. Sempre che l’asta non vada deserta, ribassando ulteriormente il valore. Ma anche con tale scenario, cioè con l’aggiudicazione al prezzo minimo della seconda battuta d’asta è facilmente intuibile e verificabile la perdita di valore dell’immobile con la vendita all’asta. Ma la sventura non finisce qui!.
Ipotizziamo che il debito originario fosse di € 200.000,00, cosa succede? Non solo il debitore ha perso la casa ma continua ad essere debitore di € 87.500,00 (200.000,00-112.500,00) più le spese della procedura.
E difficilmente potrà saldare il restante debito, entrando in una spirale dove difficilmente potrà uscirne e anzi consolidando problemi come:
- impossibilità ad avere finanziamenti in futuro;
- difficoltà a trovare una nuova abitazione.
Ma con la nostra attività di Caseipotecate.it è possibile evitare l’asta giudiziaria ed estinguere tutti i debiti!

Stralciare un immobile significa stabilire un accordo tra il debitore e il creditore per saldare i debiti, evitando così una procedura di esecuzione immobiliare, o lì dove fosse già in atto una procedura esecutiva, estinguerla ed evitare così che l’immobile vada venduto all’asta.

COME FUNZIONA UN SALDO E STRALCIO IMMOBILIARE

Per comprendere il funzionamento di un saldo e stralcio immobiliare è opportuno fare un esempio:

- Tizio è debitore con la banca, di seguito definito (il Creditore), di un mutuo di € 100.000,00, e per una serie di problemi personali non riesce più a pagare le rate del mutuo entrando così in una fase di sofferenza e contenzioso con il Creditore. Pur avendo la volontà di vendere l’immobile per sanare il suo debito, si scontra con la dura realtà del mercato in quanto il valore del suo immobile difficilmente supera gli 80.000,00 euro.  Ma a tutto ciò si aggiunge un ulteriore aggravio che potrebbe ricevere da un eventuale procedura esecutiva. Perché la procedura esecutiva rischierebbe di deprezzare ulteriormente il valore dell’immobile, perché all’asta il suo immobile potrebbe essere venduto ad € 50.000,00. Con tale ipotesi oltre a perdere l’immobile, Tizio si ritroverebbe sempre debitore  della banca per la differenza che resterebbe dal ricavato della vendita all’asta e il debito richiesto. Ma per sua fortuna, Tizio incontra sul suo percorso Caseipotecate.it che lo mette a conoscenza della possibilità di trattare il debito e vendere l’immobile anche ad un prezzo inferiore, riuscendo lo stesso a stralciare tutto il debito. Così si affida a Caseipotecate.it per trattare con il Creditore e ricercare un acquirente. Successivamente Caseipotecate.it  trova un acquirente disposto a pagare € 60.000,00 per l’immobile, tratta con il Creditore e riesce a far accettare la cifra offerta, facendo valere le motivazioni dell’offerta fatta. Così il Creditore accettando l’offerta si accorda e stralcia il credito richiesto per una cifra inferiore. Scherzosamente ho utilizzato Caseipotecate.it, perché è l’azienda che rappresento, ma a titolo semplificativo è ciò che spesso succede nella nostra attività.

Ecco spiegato in maniera sintetica un processo di saldo e stralcio immobiliare semplificando la trattativa con un unico creditore e omettendo la laboriosità richiesta. Perché nella prassi è un processo articolato che nello svolgimento della nostra attività con Caseipotecate.it  possiamo dividere in 3 step principali:

1) Il primo step è l’incontro con il debitore (esecutato) per contrattualizzare e ottenere la delega,  dove si fa comprendere il vantaggio di gestire in maniera attiva la sventura subita. E’ un percorso delicato perché spesso il soggetto si trova completamente in preda al caos mentale che non lo proietta a fare scelte sensate e razionali;

2) Il secondo step è impostare la strategia per trattare con i creditori e la ricerca dell’acquirente dell’immobile che potremmo già avere;

3) Il terzo step è il processo di definizione e coordinamento una volta raggiunto l’accordo con i creditori.

Ma una testimonianza della nostra attività può sicuramente essere d’aiuto a comprendere tali dinamiche:

VANTAGGI E BENEFICI DEL SALDO E STRALCIO IMMOBILIARE

L’esempio suddetto spiega perché il saldo e stralcio immobiliare è il modo più redditizio ed etico di investire in immobili. Perché offre vantaggi per tutte le parti.

Il debitore ha estinto il suo debito nonostante fosse superiore al valore dell’immobile;

L’acquirente ha acquistato un immobile a sconto rispetto al mercato;

Il creditore ha recuperato immediatamente parte dei suoi soldi, non aspettando le lungaggini della procedura esecutiva che avrebbero ulteriormente svilito nel tempo il valore del credito vantato.

Vogliamo continuare a comprendere meglio i vantaggi di investire in immobili con il saldo e stralcio immobiliare.

Ecco facciamo una comparazione con un altro modo di acquistare immobili a sconto come le aste immobiliari. Un’asta immobiliare non tiene conto delle problematiche dell’esecutato e se l’esecutato risolva il suo problema di debito, pertanto non la possiamo definire un’attività etica, ma è un’attività puramente speculativa. Ma un investitore accorto solo all’affare potrebbe obiettare che la partecipazione all’asta è più semplice, e richiede meno tempo. Sulla prima condizione sicuramente potremmo concordare in maniera relativa alla partecipazione, e in parte alla due diligence perché non richiede un’analisi del debito. Ma sull’aspetto temporale assolutamente no! Perché spesso non si tiene conto del numero di aste a cui si partecipa e che non vanno a buon fine, con un enorme dispendio di tempo dedicato e spesso non quantificato come attività.

Inoltre per partecipare ad un’asta immobiliare è assolutamente necessario disporre di capitali, il saldo e stralcio è forse l’unica vera operazione per comprare casa senza soldi. Uno slogan molto decantato negli ultimi tempi, ma con il saldo e stralcio immobiliare realmente possibile grazie alla possibilità di strutturare l’operazione con la cessione del preliminare.

Non è stupendo tutto ciò?, Ma sicuramente qualcuno si starà chiedendo può essere che non ci siano svantaggi?

No, non ci sono svantaggi, ci sono solo competenze e conoscenze da avere.

Grazie alla nostra pluriennale esperienza abbiamo concepito un PERCORSO per fare pratica e non teoria, idoneo a sviluppare le competenze giuste e renderlo profittevole. Perché se si pensa che con un corso di qualche giorno, neofiti immobiliaristi possano essere in grado di sviluppare e concludere un operazione di stralcio, allora abbandonate immediatamente questo sito. Se, invece, volete ottenere il successo con la tecnica d’investimento immobiliare più remunerativa e pensate realmente di intraprendere un percorso che vi aiuti a superare le difficoltà e di essere affiancati da chi opera realmente sul mercato e non facendo pura formazione allora CONTATTATEMI, altrimenti, lo ripeto, desistete.

Eccovi la testimonianza diretta di una professionista che ha deciso di fare del saldo e stralcio immobiliare un’opportunità di business abbracciando il percorso formativo di Caseipotecate.it

In questa puntata con il Notaio Claudio Maciariello con studio in Latina, vediamo le modalità per procedere all’ atto pubblico di compravendita di un immobile pignorato. E di seguito riportiamo in sintesi le argomentazioni trattate.

COME PROCEDERE ALLA VENDITA DI UN IMMOBILE PIGNORATO

Quando si ha la disavventura di subire un pignoramento immobiliare, o si è in cerca di un immobile da acquistare, e ci si imbatte in un bene assoggettato a pignoramento da parte di una Banca o di un qualsiasi creditore, ci si chiede:

- E’ possibile vendere un immobile pignorato a “trattativa privata”, al di fuori della procedura esecutiva in corso ?

- Che vantaggio può ricavare il debitore pignorato dalla vendita di un immobile direttamente, senza attendere la vendita all’asta ?

- Perché la Banca ed in generale i creditori pignoratizi potrebbero trovare conveniente acconsentire alla vendita diretta dell’immobile pignorato senza attendere l’asta ?

Sono tutte domande che spesso, come si è detto, si pone non solo chi ha la disavventura di subire il pignoramento di un bene, ma anche qualsiasi persona interessata ad acquistare un immobile a condizioni favorevoli rispetto a quelle normali di mercato, senza tuttavia fare un acquisto incauto.

Alla prima domanda si può rispondere senza dubbio di sì, purché l’intera operazione sia guidata da un professionista esperto.

Le modalità e le precauzioni da prendere per giungere ad una siffatta vendita le vedremo subito.

Intanto cominciamo ad esaminare i vantaggi che potrebbe avere il debitore esecutato dalla vendita diretta dell’immobile senza attendere l’esito delle aste.

Va subito detto che un immobile pignorato difficilmente si riesce a vendere al primo tentativo di asta, che viene effettuato sulla base del valore stimato dal Perito nominato dal Tribunale.

Molto spesso le aste vanno deserte e per poter aggiudicare il bene è necessario procedere a più tentativi.

Questo significa che il valore a base d’asta si riduce sempre di più  e molto spesso accade che il bene venga venduto al un prezzo molto inferiore al suo valore di mercato.

Il rischio per il proprietario – debitore è che il ricavato della vendita non riesca a soddisfare i creditori, con la conseguenza che il debitore si ritrovi senza casa e con un residuo debito da pagare.

Vendendo invece l’immobile direttamente, al di fuori del meccanismo delle aste, il debitore può facilmente riuscire a ricavare un prezzo più elevato, magari sufficiente ad estinguere tutti i debiti ed eventualmente a procurargli anche una liquidità aggiuntiva.

A questo proposito va precisato che, anche nel caso in cui la vendita diretta dovesse fruttare una somma inferiore all’ammontare complessivo del debito, il debitore esecutato avrebbe comunque un vantaggio dalla vendita diretta del bene, in quanto potrebbe concludere con la Banca un accordo preventivo c.d. “a saldo e stralcio”.

Molto spesso infatti il debitore riesce a concludere con la Banca, ed in genere con il proprio creditore, un accordo con cui, pagando una somma anche inferiore all’ammontare complessivo del debito, ottiene dal creditore la chiusura completa della pratica, con rinuncia al restante credito e la totale liberazione del debitore.

Questo risultato dell’azzeramento di ogni ulteriore debito non avverrebbe, invece, se l’immobile fosse venduto all’asta ed il ricavato fosse insufficiente ad estinguere l’intero debito, in quanto il debito resterebbe ancora in piedi per la differenza ed il creditore potrebbe sempre pretendere la differenza non percepita ed intraprendere ulteriori iniziative a danno del debitore.

Va però detto che anche la Banca, o in generale il creditore procedente, molto spesso trova conveniente assecondare una vendita diretta del bene, concludendo con il debitore un accordo pre-asta, in quanto questo riduce sensibilmente le sue spese e gli permette di rientrare di una somma di denaro solitamente maggiore di quella che ricaverebbe se l’immobile fosse venduto all’asta.

L’operazione immobiliare di cui stiamo parlando risulta inoltre vantaggiosa anche per l’acquirente, in quanto quest’ultimo riesce comunque a concludere un acquisto ad un prezzo certamente vantaggioso rispetto al normale valore di mercato del bene, senza assoggettarsi all’alea della partecipazione ad un’asta, i cui esiti sono sempre incerti.

Chiarito che l’operazione di vendere un immobile pignorato al di fuori della procedura esecutiva, senza attendere l’asta, è vantaggioso un pò per tutti, bisogna tener presente che la procedura esecutiva è particolarmente complessa e presenta molte insidie, per cui, come si diceva prima, è necessario adottare una serie di precauzioni per garantire il buon esito dell’operazione e per mettere al riparo l’acquirente da ogni rischio.

La particolarità della procedura esecutiva immobiliare sta nel fatto che il pignoramento, a differenza dell’iscrizione dell’ipoteca, non garantisce esclusivamente il creditore procedente, ma garantisce anche tutti coloro che si insinuano nella procedura anche successivamente, fino all’estinzione della procedura stessa.

Di conseguenza qualsiasi creditore, anche per un credito che non risulta in nessun pubblico registro, può insinuarsi nel pignoramento in qualsiasi momento sino alla sua chiusura, anche dopo la stipula di un eventuale atto di compravendita del bene pignorato, e può avvalersi del pignoramento come se fosse stato da lui compiuto.

Tuttavia è possibile raggiungere il risultato prospettato adottando opportune cautele.

LE MODALITA’ PER VENDERE UN IMMOBILE PIGNORATO

Per la buona riuscita dell’operazione si adotta nella prassi  una delle seguenti alternative:

a) la stipula dell’atto di compravendita direttamente in Tribunale, in presenza del Giudice dell’Esecuzione, contestualmente alla rinuncia di tutti i creditori agli atti della procedura esecutiva ed il contestuale provvedimento del Giudice di estinzione della procedura, con ordine al Conservatore dei Registri Immobiliari di cancellazione del pignoramento;

b) oppure la stipula di un atto di compravendita sospensivamente condizionato all’estinzione del procedimento esecutivo, con affidamento del prezzo al Notaio rogante  ai sensi della legge 4 agosto 2017 n.127, ed utilizzo dell’importo depositato per l’estinzione di tutti i debiti della procedura e la cancellazione del pignoramento.

Prima di giungere però ad una qualsiasi di queste due conclusioni occorre seguire un percorso ben preciso che consenta di preparare tutte le condizioni necessarie.

Innanzi tutto va detto che l’operazione non può avere inizio senza una valida “proposta di acquisto” da parte di un potenziale acquirente.

Il proprietario esecutato, magari con la collaborazione di un’agenzia di mediazioni specializzata per questo tipo di operazioni, raccoglierà una proposta di acquisto da parte di un acquirente interessato a pagare un determinato prezzo a condizione che si verifichino entro un certo termine tutti i presupposti per la stipula di un contratto che lo garantisca pienamente.

Acquisita la proposta di acquisto, il proprietario esecutato, a sua volta, formulerà al creditore, o ai creditori, una proposta transattiva c.d “a saldo e stralcio”, offrendo una somma di danaro, evidentemente nei limiti di quanto offerto dal promissario acquirente, a tacitazione di ogni pretesa creditoria, con l’impegno di ritenere estinto ogni debito con il ricevimento della somma concordata.

Ottenuto il consenso di tutti i creditori, con l’accettazione della proposta transattiva, si potrà procedere alla stipula dell’atto di compravendita dell’immobile esecutato con una delle due modalità innanzi accennate.

In primo luogo si potrà dunque optare per la stipula dell’atto di compravendita innanzi al Giudice dell’Esecuzione, ed a tal fine occorrerà presentare al Giudice un’istanza per la fissazione di un’udienza straordinaria per la comparizione di tutte le parti davanti a sé, insieme al Notaio incaricato del rogito, al fine di stipulare l’atto di compravendita contestualente all’ottenimento del provvedimento giudiziale di estinzione della procedura esecutiva, con ordine di cancellazione della trascrizione del pignoramento, in virtù della contestuale rinuncia di tutti i creditori agli atti della medesima.

In altri termini l’acquirente pagherà direttamente ai creditori la parte di prezzo necessaria per estinguere i debiti, secondo quanto concordato preventivamente con l’accordo transattivo tra creditori e debitori; questi ultimi depositeranno contestualmente la loro rinuncia agli atti della procedura esecutiva ed il giudice dell’esecuzione, verificato il deposito dell’atto di rinuncia da parte del creditore procedente e di tutti gli eventuali creditori intervenuti, dichiarerà l’estinzione del procedimento di esecuzione, ordinando la cancellazione della trascrizione del pignoramento.

A questo riguardo va precisato che il suddetto provvedimento giudiziale non determina l’estinzione definitiva della procedura esecutiva, in quanto il provvedimento in parola è suscettibile di reclamo al Collegio ai sensi dell’art.630 C.P.C. da parte del debitore o del creditore pignorante ovvero degli altri creditori intervenuti fino a qual momento.

Solo decorsi i venti giorni utili ai fini dell’opposizione suddetta la procedura esecutiva potrà dunque considerarsi definitivamente estinta e si potrà procedere in concreto alla cancellazione del pignoramento presso i Registri Immobiliari.

C’é da dire che quest’ultima eventualità, pur possibile in teoria, nella realtà non potrà verificarsi se si è avuto cura di coinvolgere nell’operazione tutti i soggetti legittimati ad impugnare il provvedimento di estinzione della procedura esecutiva, se cioè si è avuto cura ri raccogliere il preventivo consenso all’estinzione della procedura ed alla cancellazione del pignoramento non solo del creditore procedente, ma anche di tutti gli altri creditori intervenuti.

Qualora non ci fossero tutti i presupposti per seguire la procedura innanzi indicata, o rimanessero margini di dubbio sulla definitiva estinzione della procedura esecutiva nonostante il pagamento dei creditori effettuato contestualmente all’atto di compravendita in presenza del Giudice dell’Esecuzione, si può optare per la soluzione alternativa innanzi prospettata, ossia per la stipula dell’atto di compravendita condizionato alla definitiva estinzione della procedura esecutiva, con affidamento delle somme al notaio rogante ai sensi della legge 4 agosto 2017 n.127.

Quest’ultima soluzione appare certamente più indicata, e forse l’unica realisticamente praticabile, quando le procedure esecutive sono pendenti presso Tribunali di grandi dimensioni, ove appare più difficile riuscire a concordare con la Cancelleria e con il Giudice dell’Esecuzione la contestualità delle operazioni innanzi prospettate nella prima alternativa.

Adottando la soluzione dell’atto condizionato, si procederà alla stipula di un atto di compravendita del bene sottoposto alla condizione sospensiva dell’estinzione definitiva della procedura esecutiva, senza reclamo ai sensi dell’arto 630 , comma 3, c.p.c..

Il prezzo della compravendita, per la parte necessaria ad estinguere tutti i debiti ed a coprire tutte le spese necessarie, verrà affidato al Notaio rogante mediante deposito su apposito “conto corrente bancario dedicato ai sensi della legge 4 agosto 2017 n.127″, con l’incarico di pagare ai vari creditori la somma preventivamente concordata con la parte venditrice solo quando si sarà verificata la definitiva estinzione della procedura esecutiva in assenza di alcun reclamo ai sensi dell’art. 630 CPC.

I creditori, a questo punto, confidando sulla disponibilità da parte del Notaio delle somme necessarie ad estinguere il proprio credito, potranno presentare in Tribunale la rinuncia agli atti della procedura esecutiva e conseguentemente il Giudice dell’Esecuzione potrà disporre l’estinzione della procedura esecutiva e la cancellazione del pignoramento.

Decorso il termine per l’opposizione ai sensi dell’art. 630, comma 3, CPC, e divenuta pertanto definitiva ed inoppugnabile la chiusura del pignoramento, il Notaio provvederà ad eseguire i pagamenti concordati nei confronti dei creditori e ad effettuare la cancellazione della trascrizione del  pignoramento, versando l’eventuale somma residua al venditore, dopo aver decurtato tutte le spese necessarie per gli adempimenti di legge.

A questo punto, avendo stipulato una compravendita soggetta a condizione sospensiva, per definire ogni aspetto della procedura, occorrerà stipulare un atto ricognitivo di avveramento della condizione sospensiva, al fine di annotare a margine della trascrizione della vendita condizionata l’avveramento della condizione e dare atto dell’intervenuto definitivo trasferimento del bene.

La stipula di tale atto ricognitivo potrà essere agevolata inserendo nell’atto di compravendita condizionata una procura speciale da parte del venditore all’acquirente affinché quest’ultimo, eseguito ogni pagamento previsto, provveda a stipulare tale atto anche in rappresentanza della parte venditrice e ad effettuare il relativo annotamento.

In questa nostra breve chiacchierata abbiamo solo accennato a problemi complessi ed a soluzioni molto articolate, che richiederebbero certamente un maggiore approfondimento.

A conclusione di essa, ed in risposta anche alle domande che ci eravamo posti all’inizio, possiamo tuttavia ribadire che la vendita diretta di un immobile sottoposto a pignoramento è possibile e pienamente lecita, che si può realizzare nella massima sicurezza per tutti i soggetti intervenuti e che essa può rappresentare una soluzione conveniente sia per il venditore sottoposto a procedura esecutiva che per i creditori e per lo stesso acquirente.

Tutto ciò però a condizione, non ci stancheremo mai di ripeterlo, che il tutto sia guidato sin dall’inizio da professionisti esperti della materia.