Hai un affare immobiliare da propormi?

Ecco, questa è la domanda che più frequentemente mi viene posta da contatti e amici quando parlo della mia attività immobiliare. E la mia risposta è sempre la stessa: cosa intendi per affare?

Sì perché la richiesta di affare è perlopiù circoscritta al proprio ambito mentale e di conoscenza, condita poi da tantissima utopia e disinformazione.

Con questa premessa potrei apparire un professorino presuntuoso, ma voglio correre questo rischio, perché è assolutamente doveroso far comprendere la dinamica di un investimento se si vuole guadagnare.

Perché, spesso, si ha l’illusione, dopo un acquisto immobiliare, di aver fatto un vero e proprio investimento immobiliare.

Non di rado chi dice di adoperarsi come investitore trascura gli obiettivi, la finalità dell’investimento e il processo di valore. Ma tutto ciò è la conseguenza della non conoscenza e competenza, esponendo così l’incauto sedicente investitore a rischi che minimamente nemmeno percepisce.

E come un bambino che non ha la percezione del valore di una moneta; molto probabilmente tra la scelta di una moneta da 50 centesimi o quella di 2 monete da 20 centesimi, opterà per la seconda perché la scelta sarà determinata semplicemente da un principio di quantità oggettiva e non dal valore reale.

Arrivati a questo punto, qualcuno si sarà stancato di leggere, inizierà a sbruffare dicendo: “ma questo non mi dice come devo fare per guadagnare con gli immobili! E’ meglio cercare e vedere qualcun altro…”

Ed io sarò dispiaciuto, ma non posso dare la solita pappina, perché l’obiettivo è quello di far comprendere le dinamiche di come guadagnare investendo in immobili e non semplicemente comunicare regole su come guadagnare che per molti resteranno teoriche.

Nel prossimo articolo vi illustrerò un esempio pratico di come sia molto facile commettere errori, pensando invece di aver fatto un vero affare immobiliare!

In questa puntata io e il mio socio Giovanni Ascione daremo le indicazioni per approcciarsi nel modo corretto per diventare un investitore immobiliare di successo. E’ il momento giusto per fare ottimi affari immobiliari ma non bisogna fare errori.

Proprio considerando il notevole interesse per l’investimento immobiliare e anche se apparentemente ci sono tutte le condizioni per investire in immobili, dobbiamo sempre tener conto dei rischi che ha tale tipologia di investimento, e pertanto del giusto approccio mentale per investire con successo nel mercato immobiliare.

PER INVESTIRE IN IMMOBILI BISOGNA CONTROLLARE LE PROPRIE EMOZIONI

Molti parlano del mercato come un alieno, un’ entità astratta, ma il mercato non è altro che il recinto delle nostre emozioni. E le emozioni sono le molle che guidano le scelte della nostra vita. Pertanto solo controllando e governando le nostre emozioni possiamo trarre vantaggio invece di farci travolgere da esse. Quindi prima di approcciarsi a qualsiasi investimento immobiliare, la conoscenza, l’ analisi delle proprie caratteristiche emotive e mentali restano un percorso obbligatorio per avere delle buone probabilità di successo. E partendo da tale presupposto, bisogna cercare innanzitutto di evitare gli ERRORI.

Quali sono il livello e le leve di un investitore immobiliare? 

Considerando la nostra filosofia ed esperienza di investitori immobiliari e volendo consigliare anche ad un neofita investitore che si approccia al mercato immobiliare, possiamo affermare che prima di intraprendere la strada maestra del “fare”, è opportuno tener conto di due aspetti che vanno sempre analizzati e precisamente:

1) L’Aspetto Soggettivo, legato alle proprie credenze ed al proprio atteggiamento mentale;

2) L’Aspetto Oggettivo, legato alle leve in primis delle competenze e del capitale.

 Quale deve essere il giusto atteggiamento mentale per un investitore immobiliare di successo?

L’aspetto Soggettivo tiene conto del Livello in cui ci troviamo, è un’analisi dell’”essere” che tiene conto di tutti gli aspetti della conoscenza, esperienza ed emotività, proprio per comprendere a monte gli ostacoli da superare per intraprendere l’ attività.

Capire chi siamo e dove ci troviamo prima di intraprendere un percorso idoneo per raggiungere i nostri obiettivi è assolutamente una strada obbligatoria se si vuole intraprendere un percorso di successo. Perché l’aspetto mentale influenza le nostre scelte e pertanto potrà condizionare la stessa oggettività.

Cosa ci impone l’analisi del proprio Livello? La verifica della coerenza della nostra formazione e con l’obiettivo che vogliamo intraprendere. Dove per formazione intendiamo il connubio di tutte le nostre competenze ed esperienze. Facciamo un esempio per dare maggiori delucidazioni in merito.

Ipotizziamo che non abbiamo mai investito in immobili e vogliamo investire in cessioni di preliminare, meglio ancora “senza soldi”, perché abbiamo solo percepito che è il modo migliore e più veloce di incrementare il capitale nell’operatività immobiliare.

Il nostro Status è coerente con ciò che vogliamo fare?

Abbiamo compreso i benefici di tale attività, ma conosciamo i rischi? Siamo in grado di gestire emotivamente tali rischi?

Perché il rischio di cadere nella trappola delle emozioni, è uno dei principali problemi di ogni investitore. Controllare la paura e l’avidità, deve essere un esercizio costante nel tempo. Ma soprattutto agli inizi del nostro percorso la paura e l’avidità devono essere ingabbiate dalla pazienza e dalla preoccupazione di far quadrare solo i numeri e tutti gli elementi di criticità. A tal riguardo impostare delle regole per cercare di controllare a monte la nostra emotività può essere sicuramente d’aiuto.

L’esperienza nell’immobiliare rappresenta la parte sostanziale di una reale formazione, e dove una sterile teoria non potrà assolutamente sostituirsi. Ma, partendo dal principio, che tutto ha un inizio, cosa bisogna fare affinché non si commettano errori che possano pregiudicare il nostro percorso? Allora, partendo da tale principio riprendo una citazione di uno dei più noti investitori al mondo e precisamente Warren Buffett, che recita:

“La prima regola negli investimenti è che non bisogna perdere soldi. La seconda regola è di non dimenticare la prima!”

Perché è importante l’aspetto mentale nell’investimento immobiliare?

Perché la nostra pluriennale esperienza ci ha fatto constatare come tale aspetto possa condizionare anche l’aspetto Oggettivo. Ad esempio volendo considerare la valutazione di un immobile come elemento oggettivo per la scelta di un investimento da fare, questa potrebbe esprimere differenti “Valori” proprio in funzione dei diversi elementi soggettivi. Per approfondire tali aspetti invitiamo a scaricare la nostra “Guida all’investimento immobiliare” clicca qui 

LA DIFFERENZA DI INVESTIRE IN IMMOBILI A REDDITO

Con questo podcast diamo il via ad una serie dedicata all’ Investimento immobiliare. Perché una serie? Perché gli aspetti sono tanti e non trattandoli con il dovuto peso, potemmo apparire fuorvianti, imprecisi e banali. La prima differenza è distinguere l’investimento immobiliare per una finalità di trading ovvero di compravendita a breve da quello della messa a reddito per un investimento di medio/lungo periodo.

LE REGOLE PER INVESTIRE IN IMMOBILI A REDDITO

E’ di fondamentale importanza distinguere la finalità di investimento immobiliare perché la finalità di investire in immobili a reddito avrà delle scelte ben precise e diverse per l’investitore che opterà per tale scelta, con regole sistematicamente diverse dal trading immobiliare.

Se la redditività di un immobile data dai potenziali flussi finanziari dei canoni di locazione rispetto alla Location è estremamente ininfluente per un’ operazione di trading. Per investire in immobile a reddito la redditività è uno dei principali fattori da considerare. E il tasso di rendita deve considerare tantissimi fattori tra cui un premio rischio dato dalla tipologia dell’investimento immobiliare preso in considerazione.

PERCHE’ INVESTIRE IN IMMOBILI A REDDITO

Pertanto inizieremo con una prima distinzione della tipologia dell’’ investimento immobiliare e precisamente nella distinzione che facciamo tra un investimento per trading e un investimento per rendita. E ci soffermeremo su quest’’ultima tipologia con un esempio di un operazione di un nostro investitore, per comprendere come a certe condizioni, dato il momento di mercato con bassi tassi, sia possibile ottenere guadagni del 20% annuo sul capitale investito.

LE MODALITA’ DI INVESTIRE IN IMMOBILI A REDDITO

Una prima caratteristica distintiva nell’investire in immobili a reddito è che l’aspetto temporale di medio- lungo periodo deve porre sin da subito quesiti oggettivi in funzione di tale aspetto temporale, come ad esempio la programmazione di un acquisto usando il proprio capitale o preso in prestito. Comprendendo bene che sia in un caso o nell’altro non può essere concepito come un capitale di breve periodo. Se in un operazione di trading di breve termine si può essere meno meticolosi all’ utilizzo della propria liquidità di breve periodo, in un investimento di immobili a reddito tale strada non va assolutamente intrapresa, proprio perché il rischio di trasformare un ottimo investimento in uno pessimo potrebbe avere grandi probabilità, semplicemente perché è stata fatta una cattiva pianificazione finanziaria

INVESTIRE IN IMMOBILI A REDDITO CON LA LEVA FINANZIARIA

Ma la differenza tra utilizzare il capitale proprio e quello preso in prestito pone l’investimento in immobili a reddito in una condizione completamente diversa come risultato sul ritorno del proprio capitale ovvero il ROE.

Perché investire in immobili a reddito sfruttando la leva finanziaria può far sì che la rata di mutuo sia interamente pagata con il canone di locazione consentendo di pagare pertanto sia gli interessi del capitale preso in prestito ma soprattutto di ammortizzare il capitale, facendo crescere il nostro ROE nel tempo. Ed è proprio questa prospettiva che rende estremamente vantaggioso nel medio- lungo termine tale tipologia di investimento, dove la variabile “tempo”  diventa sempre più un alleato per preservare e crescere il nostro capitale. E’ sottointeso che i fattori di redditività restino pressoché inalterati per la durata dell’investimento. Per questo conciliare tutti gli elementi  come la scelta dell’immobile, il target del locatario, la durata del finanziamento devono essere frutto solo di scelte razionali e non confuse con scelte tipiche di quando si compra la propria casa. Ponendo il tasso di rendita come uno dei principali fattori di scelta, e considerando che il tasso fisso di un mutuo con durata 15/20 anni oscilla intorno al 2%, possiamo dire che un tasso del 9% può essere considerato in media un ottimo fattore di scelta come tasso di rendita.  Il tasso di rendimento è inversamente proporzionale alla Location, ovvero più la location è di prestigio e più si abbassa il rendimento. Però se l’investimento è fatto con una logica finanziaria e di leva, con le attuali condizioni di mercato, consigliamo di non andare al di sotto del 6%.    

Comunque per rendere il tutto più agevole e comprensibile facciamo un esempio pratico:

Acquisto immobile € 80.000,00

Anticipo liquidità e Acconto € 20.000,00

Mutuo durata 15 anni € 60.000,00

tasso fisso 1,60/ 2,30

importo rata mensile € 375,00/ 403,00

canone di locazione mensile € 450,00

L’importo del canone di locazione paga completamente la rata del mutuo. Pertanto, ipotizzando che alla scadenza del mutuo il valore dell’immobile fosse lo stesso del momento dell’acquisto, possiamo tranquillamente affermare che abbiamo avuto un UTILE/GUADAGNO del 300% in 15 anni e quindi un rendimento del 20% annuo sul nostro capitale iniziale di € 20.000,00.

PERCHE’ FRAZIONARE UN IMMOBILE?

Perché può rappresentare già un processo di valorizzazione immobiliare il concepimento dell’opera di frazionamento, ricavando così un margine di sconto sul futuro immobile da realizzare e commercializzare. Per comprendere meglio tale aspetto facciamo un  esempio.

Nella zona dove abitiamo e nello stesso stabile sono state vendute 2 unità abitative, entrambe da ristrutturare,  una della superficie di 120 mq al prezzo di € 240.000,00 e l’altra della superficie di 60 mq al prezzo di € 180.000,00. Si può facilmente comprendere come il valore al mq per tipologia sia completamente diverso in quanto per l’unità grande da 120 mq il valore al mq sarebbe di €  2.000,00 mentre per l’altra unità piccola di 60 mq il valore al mq sarebbe di € 3.000,00. Pertanto il frazionamento con la divisione dell’unità grande in due unità, avrebbe portato un beneficio con una valorizzazione del mq  per la sola attività di trasformazione della tipologia.

Con tale esempio non vogliamo portare ad una ridicolizzazione dell’attività da svolgere, che richiede una certa laboriosità, ma semplicemente far comprendere con immediatezza i benefici del frazionamento immobiliare come opera di valorizzazione, lì dove il mercato lo consenta.

COME PROCEDERE AL FRAZIONAMENTO IMMOBILIARE

Il decreto “Sblocca Italia” ha apportato una semplificazione alla procedura del frazionamento immobiliare, in quanto potrà essere realizzato mediante una semplice CILA, mentre prima era richiesto un permesso di costruire, rientrando così appieno nella categoria d’intervento della manutenzione straordinaria. Pertanto una volta che ci siamo adoperati in maniera corretta urbanisticamente, potremmo dare inizio ai lavori e con la fine di questi, procedere ad un nuovo accatastamento delle unità sviluppate, definendo così la chiusura dell’opera.

I RISCHI DI UN FRAZIONAMENTO IMMOBILIARE

I principali rischi di un frazionamento immobiliare, possono essere sintetizzati in 2 aspetti principali. Uno riguardante lo sviluppo della tipologia da ricavare, e l’altro legato al processo e ai costi del frazionamento immobiliare. La nostra esperienza ci ha fatto constatare che spesso il parametro semplicemente utilizzato è il ricavo che si potrà ottenere rispetto al mq vendibile per tipologia, trascurando però tantissimi fattori sulla realizzazione e i costi dell’opera. Cercando di rendere semplice e comprensibile il concetto suddetto, procederò con un altro esempio:

Ipotizziamo l’acquisto di un immobile di 200 mq con terrazzo di 50 mq. L’immobile presenta la possibilità di essere diviso in 2 o 3 unità.

Se optiamo per la divisione in 2 unità otterremmo:

- un’unità A di 100 mq ca con terrazzo di 20 mq;

- un’unità B di 100 mq ca con terrazzo di 30 mq

Costo lavori € 60.000,00 tempi di realizzo 30 giorni.

Ottima commerciabilità delle unità immobiliari con ipotetico realizzo di € 200.000,00

Nel caso di optare per la divisione in 3 unità otterremmo:

- un’unità A di 65 mq ca con terrazzo di 20 mq;

- un’unità B di 65 mq ca con terrazzo di 30 mq;

- un’unità C di 65 mq ca senza terrazzo.

Il costo dei lavori rispetto all’ipotesi precedente ha un aggravio di € 20.000,00 e un tempo di realizzo 6 mesi considerando un iter diverso dei lavori da eseguire.

Le unità A e B presentano un’ottima commerciabilità, mentre la C molto meno. Tenendo conto anche di tale aspetto si ipotizza un realizzo di € 240.000,00.

Pertanto la scelta delle 3 unità con un ipotetico margine di € 20.000,00, è sicuro che sia la scelta migliore?

Ci sarebbero tante considerazioni da fare, ma non volendo dilungarmi oltre mi auguro che l’esempio in esame possa fornire uno spiraglio sulle riflessioni da adottare prima di procedere ad una scelta operativa.

Per contatti http://m.me/canistrogennaro

Per me la scommessa ha nel suo profondo il conflitto eterno dell’ infinito.
Un conflitto dato dall’ illusione “di governare l’ incerto” e spesso non tenendo conto delle più elementari leggi della probabilità. Un conflitto generato e alimentato dalle debolezze e dalle passioni che prevaricano sulla ragione.
Questa breve analisi sulla scommessa non mi è venuta per un incontro fatto con un giocatore che preda del suo vizio si è trovato a gestire una disperata condizione economica, ma per un sedicente investitore che vanta una pluriennale esperienza negli investimenti immobiliari. Perché nella sua logica di investimento, ho visto solo l’ assenza per qualsiasi ipotesi votata al rischio, dove l’ imprevisto non è contemplato o meglio è inesistente.
Eppure non di rado mi capita di imbattermi in investitori che decantano le loro abilità, ma poi hanno un controllo e una gestione del rischio prossimo allo zero.
Così, mi sono chiesto perché il rischio in linea generale è spesso mal contemplato nell’ investimento?
Volendo dare la giusta ed esaustiva spiegazione, forse dovrei scrivere un libro e non un articolo di un blog. Ed allora mi soffermerò su un punto che ho analizzato, per me di estrema importanza, e che è poi alla base di qualsiasi gioco.
Tale considerazione è nata analizzando il problema come valutazione di una vincita o perdita in un gioco, e ho appurato e verificato che nella maggior parte di questi casi, si manifesta una diversa considerazione della vincita e della perdita nella valutazione del gioco.
Ecco la principale discrasia nella gestione del rischio. Perché non può esserci una corretta, o meglio, vera e propria gestione del rischio se non si ha un approccio onesto ad accettare la perdita come la vincita in un gioco ove entrambe abbiano la stessa valenza. Ma per molti non è così!
Per tale approccio, però, significa essere allenati a governare le proprie emozioni e passioni.
Ed allora se in partenza accettiamo di essere perdenti nell’ equilibrio ragione e sentimenti significa che il gioco può essere solo governato con una pianificazione strategica in cui le scelte non siano governate dalle emozioni, dove la verifica e il controllo restino l’ unico strumento per la scelta del cambiamento strategico.
Adesso, dopo tale considerazione, siete sempre convinti di gestire il rischio in maniera corretta?

P.S.: La prima regola degli investimenti e’ non perdere soldi, la seconda regola e’ non dimenticarsi mai la prima regola. Regola di W. Buffet