Un immobile sottoposto al pignoramento è soggetto a limitazioni del godimento con la perdita di valore. Ma spesso molte persone non danno la giusta importanza al pignoramento immobiliare, confondendo tale pregiudizievole con quella più comune dell’ipoteca. Perché il pignoramento immobiliare è un vincolo giuridico che sottopone l’immobile ad una procedura esecutiva per una vendita forzata dell’immobile. Il pignoramento immobiliare è il primo atto fondamentale dell’azione esecutiva immobiliare. Con l’azione esecutiva immobiliare il creditore può far vendere i beni del debitore, per soddisfare il suo credito. Così con l’atto di pignoramento che viene trascritto presso la Conservatoria dei Registri immobiliari il creditore viene garantito dal bene cauzionato e il debitore è sottratto dalla possibilità di fare qualsiasi atto che possa sottrarre la garanzia, oltretutto qualsiasi atto successivo non ha valore e quindi non è opponibile alla procedura.

LE PRINCIPALI CONSEGUENZE DEL PIGNORAMENTO IMMOBILIARE

Le principali conseguenze a cui si va incontro sono:
- La perdita del valore immobiliare;
- L’immobile è invendibile sul mercato per i rischi del potenziale acquirente conseguenti al pignoramento immobiliare;
- L’immobile venduto all’asta non solo fa perdere lo stesso, vanificando i risparmi investiti, ma rischia di non soddisfare il credito vantato sottoponendo ad ulteriori azioni e a rimanere debitori insolventi a vita. Pertanto si rimane senza immobile, ma ancora debitore.

I RISCHI DELL’ASTA IMMOBILIARE

Come abbiamo già accennato, l’asta giudiziaria è un’attività processuale attraverso la quale, a seguito di un esecuzione immobiliare o di un fallimento, un giudice dispone la vendita forzata di uno o più beni del debitore, con lo scopo di soddisfare col ricavato i creditori. Ma perché l’asta comporta un rischio rispetto al saldo e stralcio immobiliare?, Cosa succede con l’asta immobiliare?
Con l’asta immobiliare, l’immobile finisce nelle mani dell’autorità giudiziaria e segue un iter procedurale. In primo luogo il valore del bene è fissato da un tecnico professionista abilitato designato dal giudice. Poi tale valore rappresenta solo la base di partenza per la vendita forzata dell’immobile, perché è consentita la possibilità di riduzione del prezzo ad ogni asta successiva alla precedente, necessaria per poter vendere il bene pignorato. Questa modalità di vendita non è espressione del mercato nella sua totalità ed è rappresentativa solo di una nicchia dei potenziali acquirenti, perlopiù investitori intenti a speculare per trovare immobili a sconto. Ecco il principale rischio dell’asta immobiliare, quello di una svalutazione del bene rispetto al valore reale con l’aggravio che spesso non si riesce nemmeno a estinguere il debito.

VUOI COMPRENDERE COSA SUCCEDE CON L’ASTA IMMOBILIARE

Un esempio potrà sicuramente chiarire meglio quello che potrebbe accadere. Un immobile, dal valore reale di € 200.000,00, viene periziato dal Tecnico incaricato dal giudice dell’esecuzione con una perizia del valore di € 200.000,00. Nonostante il prezzo base d’asta possa essere congruo con quello di mercato e l’ulteriore possibilità di un’offerta minima ridotta del 25% introdotta dal nuovo procedimento nel 2016, non viene comunque venduto. Spesso, perché la prima asta va deserta nonostante ci sia la possibilità di un’offerta ridotta del 25%. Così possiamo subito notare che al prezzo di mercato di € 200.000,00 con la riduzione del 25% si avrebbe avuto l’opportunità di fare un’offerta a (200.000,00-25%)= € 150.000,00, ma nonostante tutto l’asta è andata deserta. Con la seconda battuta d’asta si verifica il seguente scenario, il prezzo base d’asta con una riduzione del 25% viene fissato a € 150.000,00 e con l’ulteriore possibilità dell’offerta minima ridotta di un ulteriore 25% si avrebbe la possibilità già dalla seconda asta di aggiudicarsi l’immobile al prezzo di € 112.500,00, con una riduzione di quasi il 50% rispetto al valore di mercato. Sempre che l’asta non vada deserta, ribassando ulteriormente il valore. Ma anche con tale scenario, cioè con l’aggiudicazione al prezzo minimo della seconda battuta d’asta è facilmente intuibile e verificabile la perdita di valore dell’immobile con la vendita all’asta. Ma la sventura non finisce qui!.
Ipotizziamo che il debito originario fosse di € 200.000,00, cosa succede? Non solo il debitore ha perso la casa ma continua ad essere debitore di € 87.500,00 (200.000,00-112.500,00) più le spese della procedura.
E difficilmente potrà saldare il restante debito, entrando in una spirale dove difficilmente potrà uscirne e anzi consolidando problemi come:
- impossibilità ad avere finanziamenti in futuro;
- difficoltà a trovare una nuova abitazione.
Ma con la nostra attività di Caseipotecate.it è possibile evitare l’asta giudiziaria ed estinguere tutti i debiti!

MA QUANDO E’ POSSIBILE CHIEDERE LO STRALCIO IMMOBILIARE?

In linea generale quando ci troviamo in una posizione di sofferenza e viene richiesto il rimborso in un’unica soluzione. Questa tecnica è possibile da attuare sia nella fase di sofferenza prima dell’asta, che quando si trova all’asta, ma precisando che quando si trova all’asta è possibile solo durante la fase in cui l’asta è andata deserta e prima di decantare la successiva.

DI QUANTO E’ POSSIBILE RIDURRE IL DEBITO?

In linea di principio non è possibile sapere a monte di quanto è possibile ridurre il proprio debito, perché ci sono tantissimi fattori da esaminare. Considerando un caso di un mutuo ipotecario dove ci troviamo con una garanzia immobiliare, il primo aspetto da valutare è proprio legato al valore dell’immobile, bisogna tener conto poi se il debitore ha da perdere o meno, se è proprietario di altri appartamenti, se ha uno stipendio dove potrebbe essere pignorato il quinto. Ecco, questi sono alcuni dei fattori principali che possono determinare e quantificare una potenziale riduzione del debito. E solo successivamente dopo aver effettuato un’analisi completa, tenendo conto della fase procedurale, che è possibile valutare una trattativa con i creditori. Stabilendo così con precisione qual’è la cifra da offrire a tutti i creditori intervenuti nella procedura.

COME PROCEDERE AL SALDO E STRALCIO IMMOBILIARE

Come suddetto è fondamentale conoscere a fondo la situazione del debitore, richiedendo tutta la documentazione relativa al soggetto indebitato, al debito e all’immobile oggetto di procedura esecutiva o messo in garanzia. E, pertanto la prima cosa da richiedere è la Delega. Perché la delega ci consente in primis di poter parlare con i creditori per conoscere la posizione aggiornata del debito e successivamente poi di inoltrare una richiesta di saldo e stralcio. La Delega è di fondamentale importanza per avviare tutto il processo del saldo e stralcio immobiliare, in quanto per il saldo e stralcio immobiliare è fondamentale avere il consenso del debitore. Quindi è un documento essenziale senza il quale non abbiamo la possibilità di andare avanti e di poter parlare con i creditori per valutare il tutto.
In sintesi la Delega è quel documento che ci consente di poter effettuare una Due diligence per poi procedere con un’offerta.