GUADAGNARE E INVESTIRE IN IMMOBILI PARTE 2

Ritorniamo alla fatidica domanda dell’affare immobiliare.

Qualche volta specialmente in passato e con qualche amico, mi sono subito prodigato nel segnalare qualche opportunità che stavo gestendo, ma difficilmente è stata colta con tempestività, mettendo in evidenza sempre le stesse criticità nel valutare l’investimento nella sua completezza.

Nel cercare di far comprendere tali problematiche, farò il seguente esercizio:

Riprenderò delle regole che vanno per la maggiore da vari personaggi sul web, che sono tranquillamente condivisibili nel “valore” e Le confronterò con un “Caso” di uno sprovveduto che si è approcciato all’investimento immobiliare, ascoltando semplicemente queste “regole”.

Ecco le famose regole per investire in immobili: 

1) I SOLDI SI FANNO QUANDO SI COMPRA CASA, NON QUANDO SI VENDE. Se compri a sconto non sbaglierai mai!…

Siamo sicuri che questa Regola faccia passare tutti i mal di pancia?

2 Compra sempre da un venditore motivato…

3 Innamorati dell’affare non dell’immobile…

4 Impara a negoziare il prezzo dell’immobile…

5 negli immobili il capitale prima, il cash flow dopo…

6 l’investimento immobiliare della tua vita capita ogni settimana…

Allora vediamo un caso che si è mosso sulla scorta di questi consigli, per evitare di fare errori…

Nel 2007 Diego contagiato dalla bramosia del momento di investire in immobili, ha acquistato un locale commerciale ed un appartamento a Latina, con il ricavato di un’eredità ricevuta dalla zia. Diego in quel momento ha cercato di prendere le dovute precauzioni ascoltando innanzitutto la prima regola che i soldi si fanno quando si compra. Così dopo un pò di mesi di ricerca e di monitoraggio del mercato s’è presentata l’opportunità grazie al fatto di aver trovato un venditore motivato che necessitava di una liquidità immediata per la sua azienda ed era così disposto a vendere queste 2 proprietà frutto di precedenti investimenti con una somma inferiore rispetto a quello che poteva ottenere dal mercato ma con tempi più lunghi e con una vendita separata. Così facendo Diego aveva adempiuto alle 2 regole principali, ma assolvendo anche alle altre per conseguenza. Per il locale commerciale e l’appartamento Diego ha spuntato il prezzo di € 405.000,00 oltre poi a tutte le imposte e oneri per gli atti. I 2 immobili erano locati a circa € 30.000, di cui oltre i 20.000,00 € erano dati dalla locazione del locale. Secondo una stima del momento sul mercato per acquistare i 2 immobili ci sarebbero voluti almeno € 520.000,00.

Ma Diego che cercava una rendita passiva e la stabilità di un investimento nel tempo, si ritrova oggi con il locale sfitto da oltre 1 anno e l’appartamento locato con un canone annuo di € 7.200,00, in parte depauperato per le imposte totali.

Nonostante Diego abbia acquistato con uno sconto di oltre il 20%, se volesse liquidare il suo investimento ad € 300.000,00 quindi con un prezzo inferiore all’acquisto fatto 12 anni fa, consoliderebbe una perdita di oltre € 100.000,00. Ma il problema attualmente non si pone nemmeno in quanto è quasi impossibile ricavare quella cifra con i 2 immobili.

E questo dovuto principalmente alla perdita di valore del locale commerciale. Infatti, volendo anche scontare oltre il 50% del prezzo pagato, il locale commerciale non troverebbe un acquirente.

Con questo caso spero di far porre la giusta attenzione a coloro che ignorano tutta una serie di dinamiche legate ad un processo di investimento di lungo termine e che affidandosi semplicemente a qualche regoletta rischiano di polverizzare un patrimonio.

Pertanto la finalità e l’obiettivo sono assolutamente legate alla dinamica temporale.

Il problema si pone quando non c’è consapevolezza del rischio.

E come chi pensa che acquistare un BOT o un BTP sia la stessa cosa, perché è un titolo di stato.

Se oggi chiamassi un contatto proponendogli un’opportunità di rendimento da locazione al 3%, cosa pensate che mi risponderebbe?

Si farebbe una risata e…

Ma la condizione di Diego all’epoca non era dissimile!

Secondo voi quali sono sono stati i principali errori commessi da Diego?

Nel prossimo articolo analizzeremo gli errori commessi e cosa bisogna verificare, ma nel frattempo vi invito a dire la vostra.

Hai un affare immobiliare da propormi?

Ecco, questa è la domanda che più frequentemente mi viene posta da contatti e amici quando parlo della mia attività immobiliare. E la mia risposta è sempre la stessa: cosa intendi per affare?

Sì perché la richiesta di affare è perlopiù circoscritta al proprio ambito mentale e di conoscenza, condita poi da tantissima utopia e disinformazione.

Con questa premessa potrei apparire un professorino presuntuoso, ma voglio correre questo rischio, perché è assolutamente doveroso far comprendere la dinamica di un investimento se si vuole guadagnare.

Perché, spesso, si ha l’illusione, dopo un acquisto immobiliare, di aver fatto un vero e proprio investimento immobiliare.

Non di rado chi dice di adoperarsi come investitore trascura gli obiettivi, la finalità dell’investimento e il processo di valore. Ma tutto ciò è la conseguenza della non conoscenza e competenza, esponendo così l’incauto sedicente investitore a rischi che minimamente nemmeno percepisce.

E come un bambino che non ha la percezione del valore di una moneta; molto probabilmente tra la scelta di una moneta da 50 centesimi o quella di 2 monete da 20 centesimi, opterà per la seconda perché la scelta sarà determinata semplicemente da un principio di quantità oggettiva e non dal valore reale.

Arrivati a questo punto, qualcuno si sarà stancato di leggere, inizierà a sbruffare dicendo: “ma questo non mi dice come devo fare per guadagnare con gli immobili! E’ meglio cercare e vedere qualcun altro…”

Ed io sarò dispiaciuto, ma non posso dare la solita pappina, perché l’obiettivo è quello di far comprendere le dinamiche di come guadagnare investendo in immobili e non semplicemente comunicare regole su come guadagnare che per molti resteranno teoriche.

Nel prossimo articolo vi illustrerò un esempio pratico di come sia molto facile commettere errori, pensando invece di aver fatto un vero affare immobiliare!