GUADAGNARE E INVESTIRE IN IMMOBILI PARTE 2

Ritorniamo alla fatidica domanda dell’affare immobiliare.

Qualche volta specialmente in passato e con qualche amico, mi sono subito prodigato nel segnalare qualche opportunità che stavo gestendo, ma difficilmente è stata colta con tempestività, mettendo in evidenza sempre le stesse criticità nel valutare l’investimento nella sua completezza.

Nel cercare di far comprendere tali problematiche, farò il seguente esercizio:

Riprenderò delle regole che vanno per la maggiore da vari personaggi sul web, che sono tranquillamente condivisibili nel “valore” e Le confronterò con un “Caso” di uno sprovveduto che si è approcciato all’investimento immobiliare, ascoltando semplicemente queste “regole”.

Ecco le famose regole per investire in immobili: 

1) I SOLDI SI FANNO QUANDO SI COMPRA CASA, NON QUANDO SI VENDE. Se compri a sconto non sbaglierai mai!…

Siamo sicuri che questa Regola faccia passare tutti i mal di pancia?

2 Compra sempre da un venditore motivato…

3 Innamorati dell’affare non dell’immobile…

4 Impara a negoziare il prezzo dell’immobile…

5 negli immobili il capitale prima, il cash flow dopo…

6 l’investimento immobiliare della tua vita capita ogni settimana…

Allora vediamo un caso che si è mosso sulla scorta di questi consigli, per evitare di fare errori…

Nel 2007 Diego contagiato dalla bramosia del momento di investire in immobili, ha acquistato un locale commerciale ed un appartamento a Latina, con il ricavato di un’eredità ricevuta dalla zia. Diego in quel momento ha cercato di prendere le dovute precauzioni ascoltando innanzitutto la prima regola che i soldi si fanno quando si compra. Così dopo un pò di mesi di ricerca e di monitoraggio del mercato s’è presentata l’opportunità grazie al fatto di aver trovato un venditore motivato che necessitava di una liquidità immediata per la sua azienda ed era così disposto a vendere queste 2 proprietà frutto di precedenti investimenti con una somma inferiore rispetto a quello che poteva ottenere dal mercato ma con tempi più lunghi e con una vendita separata. Così facendo Diego aveva adempiuto alle 2 regole principali, ma assolvendo anche alle altre per conseguenza. Per il locale commerciale e l’appartamento Diego ha spuntato il prezzo di € 405.000,00 oltre poi a tutte le imposte e oneri per gli atti. I 2 immobili erano locati a circa € 30.000, di cui oltre i 20.000,00 € erano dati dalla locazione del locale. Secondo una stima del momento sul mercato per acquistare i 2 immobili ci sarebbero voluti almeno € 520.000,00.

Ma Diego che cercava una rendita passiva e la stabilità di un investimento nel tempo, si ritrova oggi con il locale sfitto da oltre 1 anno e l’appartamento locato con un canone annuo di € 7.200,00, in parte depauperato per le imposte totali.

Nonostante Diego abbia acquistato con uno sconto di oltre il 20%, se volesse liquidare il suo investimento ad € 300.000,00 quindi con un prezzo inferiore all’acquisto fatto 12 anni fa, consoliderebbe una perdita di oltre € 100.000,00. Ma il problema attualmente non si pone nemmeno in quanto è quasi impossibile ricavare quella cifra con i 2 immobili.

E questo dovuto principalmente alla perdita di valore del locale commerciale. Infatti, volendo anche scontare oltre il 50% del prezzo pagato, il locale commerciale non troverebbe un acquirente.

Con questo caso spero di far porre la giusta attenzione a coloro che ignorano tutta una serie di dinamiche legate ad un processo di investimento di lungo termine e che affidandosi semplicemente a qualche regoletta rischiano di polverizzare un patrimonio.

Pertanto la finalità e l’obiettivo sono assolutamente legate alla dinamica temporale.

Il problema si pone quando non c’è consapevolezza del rischio.

E come chi pensa che acquistare un BOT o un BTP sia la stessa cosa, perché è un titolo di stato.

Se oggi chiamassi un contatto proponendogli un’opportunità di rendimento da locazione al 3%, cosa pensate che mi risponderebbe?

Si farebbe una risata e…

Ma la condizione di Diego all’epoca non era dissimile!

Secondo voi quali sono sono stati i principali errori commessi da Diego?

Nel prossimo articolo analizzeremo gli errori commessi e cosa bisogna verificare, ma nel frattempo vi invito a dire la vostra.

APPROCCIO MULTIDISCIPLINARE PER FARE IL SALDO E STRALCIO IMMOBILIARE

Approccio multidisciplinare significa valutare una posizione debitoria in maniera sinergica rispetto ai seguenti ambiti:
- Ambito legale;
- Ambito finanziario;
- Ambito tecnico-commerciale.

LA DIFFERENZA OPERATIVA NEL SALDO E STRALCIO IMMOBILIARE CON CASEIPOTECATE.IT

Ma l’aspetto mancante che è stato introdotto da quando opero in maniera specialistica con Caseipotecate.it è la metodicità tipica di un’organizzazione specializzata e un approccio relazionale che tiene conto di tale processo.
Sintetizzando così la nostra attività si potrà chiedere, dov’è la la laboriosità e la differenza della nostra attività?
Chi opera nel campo dei servizi conosce bene le difficoltà di una rendicontazione esaustiva dell’analisi di un processo. Il know-how passa ancor prima in un percorso intellettuale, fornendo innanzi tutto una filosofia nel modo di operare da cui si costruisce poi un modello operativo. Solo successivamente il modello operativo può essere industrializzato per fornire un servizio di qualità ma con modalità non usuali e abitudinarie riferite all’azione tipica del singolo professionista. Ecco la nostra attività specialistica ha posto quelle attenzioni che non di rado vengono trascurate da chi opera non abitualmente, rischiando di commettere errori che possono pregiudicare l’unico risultato contemplato:

Il successo del saldo e stralcio immobiliare!

Per me la scommessa ha nel suo profondo il conflitto eterno dell’ infinito.
Un conflitto dato dall’ illusione “di governare l’ incerto” e spesso non tenendo conto delle più elementari leggi della probabilità. Un conflitto generato e alimentato dalle debolezze e dalle passioni che prevaricano sulla ragione.
Questa breve analisi sulla scommessa non mi è venuta per un incontro fatto con un giocatore che preda del suo vizio si è trovato a gestire una disperata condizione economica, ma per un sedicente investitore che vanta una pluriennale esperienza negli investimenti immobiliari. Perché nella sua logica di investimento, ho visto solo l’ assenza per qualsiasi ipotesi votata al rischio, dove l’ imprevisto non è contemplato o meglio è inesistente.
Eppure non di rado mi capita di imbattermi in investitori che decantano le loro abilità, ma poi hanno un controllo e una gestione del rischio prossimo allo zero.
Così, mi sono chiesto perché il rischio in linea generale è spesso mal contemplato nell’ investimento?
Volendo dare la giusta ed esaustiva spiegazione, forse dovrei scrivere un libro e non un articolo di un blog. Ed allora mi soffermerò su un punto che ho analizzato, per me di estrema importanza, e che è poi alla base di qualsiasi gioco.
Tale considerazione è nata analizzando il problema come valutazione di una vincita o perdita in un gioco, e ho appurato e verificato che nella maggior parte di questi casi, si manifesta una diversa considerazione della vincita e della perdita nella valutazione del gioco.
Ecco la principale discrasia nella gestione del rischio. Perché non può esserci una corretta, o meglio, vera e propria gestione del rischio se non si ha un approccio onesto ad accettare la perdita come la vincita in un gioco ove entrambe abbiano la stessa valenza. Ma per molti non è così!
Per tale approccio, però, significa essere allenati a governare le proprie emozioni e passioni.
Ed allora se in partenza accettiamo di essere perdenti nell’ equilibrio ragione e sentimenti significa che il gioco può essere solo governato con una pianificazione strategica in cui le scelte non siano governate dalle emozioni, dove la verifica e il controllo restino l’ unico strumento per la scelta del cambiamento strategico.
Adesso, dopo tale considerazione, siete sempre convinti di gestire il rischio in maniera corretta?

P.S.: La prima regola degli investimenti e’ non perdere soldi, la seconda regola e’ non dimenticarsi mai la prima regola. Regola di W. Buffet