Prima di procedere ed elencare i principali errori commessi da Diego, è opportuno fare una premessa per far comprendere l’importanza di un processo di analisi e le differenze da valutare per i vari tipi di investimento immobiliare.

Nella premessa della Guida all’investimento immobiliare che ho pubblicato nel 2014 ho scritto che il “Valore di un buon investimento sta nel saperlo valutare”. Ma cosa bisogna valutare?

L’aspetto più importante di una valutazione è proprio legata a quel processo di analisi che tiene conto di tutti gli elementi oggettivi funzionali alla finalità dell’investimento. 

Pertanto se mi adopero in un’operazione di trading e valorizzazione in un’ottica di breve periodo, ipotizziamo 12 mesi, non potrò analizzare gli stessi elementi di un’investimento ad uso rendita con una durata di almeno 10 anni.

In un investimento immobiliare di lungo periodo, è assolutamente necessario valutare tutti quei fattori di natura congiunturale e strutturale del nostro sistema socio economico ancor prima di procedere ed effettuare quelle analisi micro territoriali legate nello specifico all’immobile.

Di seguito elenco i principali fattori che bisogna tenere in considerazione in un investimento di lungo periodo:

• Ciclo e andamento del mercato;
• Tassi di inflazione, tassi di interesse e rendimenti;
• Trend demografico;
• Crescita del pil;
• Mercato del lavoro;
• Propensione al risparmio;
• Finanziamento imprese e consumi;
• Mercati finanziari;
• Restrizioni normative;
• Rischi valutari per investimenti in valute diverse.

Pertanto dopo questa breve sintesi dei principali fattori da considerare per investire in immobili a reddito, possiamo valutare i principali errori commessi da Diego:

1. Il mercato in generale nel 2007 era al culmine di una fase espansiva con una crescita dei prezzi che in termini reali era pressoché raddoppiata nell’arco di pochi anni, con un rapporto in funzione delle retribuzioni medie completamente sbilanciato. E fortemente alimentato da un eccessivo indebitamento;
2. Nel momento in cui ha effettuato l’acquisto c’era un disallineamento tra il rendimento derivante dalla locazione e i tassi di mutui, con una condizione nettamente sfavorevole per l’utilizzo del leverage finanziario;
3. E se vogliamo valutare qualche altro errore più consono ad un possibile cambiamento strutturale socio-economico, allora si doveva valutare le possibili ripercussioni con l’avvento di internet. E con tale analisi sarebbe stato preferibile evitare assett immobiliare legati al settore di attività produttive, che con eventuali crisi avrebbero avute delle sicure ripercussioni.

 Nessuno può prevedere il futuro, ma può valutare il presente! 

E il presente si valuta con oggettività (rapporto tasso mutuo/rendita, trend del mercato, dinamiche del lavoro, ecc.)

GUADAGNARE E INVESTIRE IN IMMOBILI PARTE 2

Ritorniamo alla fatidica domanda dell’affare immobiliare.

Qualche volta specialmente in passato e con qualche amico, mi sono subito prodigato nel segnalare qualche opportunità che stavo gestendo, ma difficilmente è stata colta con tempestività, mettendo in evidenza sempre le stesse criticità nel valutare l’investimento nella sua completezza.

Nel cercare di far comprendere tali problematiche, farò il seguente esercizio:

Riprenderò delle regole che vanno per la maggiore da vari personaggi sul web, che sono tranquillamente condivisibili nel “valore” e Le confronterò con un “Caso” di uno sprovveduto che si è approcciato all’investimento immobiliare, ascoltando semplicemente queste “regole”.

Ecco le famose regole per investire in immobili: 

1) I SOLDI SI FANNO QUANDO SI COMPRA CASA, NON QUANDO SI VENDE. Se compri a sconto non sbaglierai mai!…

Siamo sicuri che questa Regola faccia passare tutti i mal di pancia?

2 Compra sempre da un venditore motivato…

3 Innamorati dell’affare non dell’immobile…

4 Impara a negoziare il prezzo dell’immobile…

5 negli immobili il capitale prima, il cash flow dopo…

6 l’investimento immobiliare della tua vita capita ogni settimana…

Allora vediamo un caso che si è mosso sulla scorta di questi consigli, per evitare di fare errori…

Nel 2007 Diego contagiato dalla bramosia del momento di investire in immobili, ha acquistato un locale commerciale ed un appartamento a Latina, con il ricavato di un’eredità ricevuta dalla zia. Diego in quel momento ha cercato di prendere le dovute precauzioni ascoltando innanzitutto la prima regola che i soldi si fanno quando si compra. Così dopo un pò di mesi di ricerca e di monitoraggio del mercato s’è presentata l’opportunità grazie al fatto di aver trovato un venditore motivato che necessitava di una liquidità immediata per la sua azienda ed era così disposto a vendere queste 2 proprietà frutto di precedenti investimenti con una somma inferiore rispetto a quello che poteva ottenere dal mercato ma con tempi più lunghi e con una vendita separata. Così facendo Diego aveva adempiuto alle 2 regole principali, ma assolvendo anche alle altre per conseguenza. Per il locale commerciale e l’appartamento Diego ha spuntato il prezzo di € 405.000,00 oltre poi a tutte le imposte e oneri per gli atti. I 2 immobili erano locati a circa € 30.000, di cui oltre i 20.000,00 € erano dati dalla locazione del locale. Secondo una stima del momento sul mercato per acquistare i 2 immobili ci sarebbero voluti almeno € 520.000,00.

Ma Diego che cercava una rendita passiva e la stabilità di un investimento nel tempo, si ritrova oggi con il locale sfitto da oltre 1 anno e l’appartamento locato con un canone annuo di € 7.200,00, in parte depauperato per le imposte totali.

Nonostante Diego abbia acquistato con uno sconto di oltre il 20%, se volesse liquidare il suo investimento ad € 300.000,00 quindi con un prezzo inferiore all’acquisto fatto 12 anni fa, consoliderebbe una perdita di oltre € 100.000,00. Ma il problema attualmente non si pone nemmeno in quanto è quasi impossibile ricavare quella cifra con i 2 immobili.

E questo dovuto principalmente alla perdita di valore del locale commerciale. Infatti, volendo anche scontare oltre il 50% del prezzo pagato, il locale commerciale non troverebbe un acquirente.

Con questo caso spero di far porre la giusta attenzione a coloro che ignorano tutta una serie di dinamiche legate ad un processo di investimento di lungo termine e che affidandosi semplicemente a qualche regoletta rischiano di polverizzare un patrimonio.

Pertanto la finalità e l’obiettivo sono assolutamente legate alla dinamica temporale.

Il problema si pone quando non c’è consapevolezza del rischio.

E come chi pensa che acquistare un BOT o un BTP sia la stessa cosa, perché è un titolo di stato.

Se oggi chiamassi un contatto proponendogli un’opportunità di rendimento da locazione al 3%, cosa pensate che mi risponderebbe?

Si farebbe una risata e…

Ma la condizione di Diego all’epoca non era dissimile!

Secondo voi quali sono sono stati i principali errori commessi da Diego?

Nel prossimo articolo analizzeremo gli errori commessi e cosa bisogna verificare, ma nel frattempo vi invito a dire la vostra.

In questo podcast approfondiamo le motivazioni della puntata precedente “Investire in immobili a Reddito con la leva finanziaria”, con un approccio alle variabili di monitoraggio per far comprendere la diversa condizione di rischiosità tra i diversi comparti del settore immobiliare. 

REGOLA FONDAMENTALE PER INVESTIRE IN IMMOBILI A REDDITO

Per investire in immobili a reddito, la leva finanziaria può essere determinante per avere un ROE nettamente superiore nel lungo termine. Perché il differenziale tra il tasso di rendita che si può ottenere dalla locazione dell’ immobile e il tasso di finanziamento di un mutuo permette l’ammortamento del capitale finanziato facendo crescere proporzionalmente il nostro ROE nel tempo.

I RISCHI DA CONTROLLARE PER INVESTIRE IN IMMOBILI A REDDITO

I principali rischi da controllare per investire in immobili a reddito sono principalmente di tipo soggettivo e oggettivo.  In riferimento ai rischi di tipo soggettivo, quelli principalmente da tenere conto sono in rifermento ai rischi del Locatario, per quanto concerne quelli oggettivi riferiti all’ immobile sono legati alla categoria immobiliare, ove in linea generale è sempre meglio prediligere per la categoria residenziale.

I rischi del Locatario vanno visti sia in riferimento al target del profilo tipo riguardante la tipologia immobiliare considerata, sia per gli aspetti specifici riguardante il soggetto in esame. Pertanto è opportuno procedere ad un’attenta analisi delle variabili di monitoraggio che devono essere considerate. Volendo distinguere queste variabili in primarie e secondarie, di seguito elenco i principali elementi da osservare e considerare.

VARIABILI PRIMARIE DI UN INVESTIMENTO IMMOBILIARE:

- Macroambiente;

- Indicatori di rendimento e di tendenza;

- Rischi endogeni ed esogeni;

VARIABILI SECONDARIE DI UN INVESTIMENTO IMMOBILIARE:

- Concorrenza;

- Mercato – Zona (Specifici)

Tale analisi è un processo fondamentale per comprendere in maniera razionale la bontà di un investimento, potendo fare così in maniera quanto più distaccata possibile il confronto tra varie ipotesi e scelte d’investimento. Proprio perché il Valore e la scelta di un investimento che guarda un orizzonte temporale di medio-lungo periodo devono essere il frutto di un Valore stabilito dai fatti e non dando spazio alla speculazione che spesso è semplicemente una manifestazione della paura e dell’avidità di breve periodo.

PERCHE’ FRAZIONARE UN IMMOBILE?

Perché può rappresentare già un processo di valorizzazione immobiliare il concepimento dell’opera di frazionamento, ricavando così un margine di sconto sul futuro immobile da realizzare e commercializzare. Per comprendere meglio tale aspetto facciamo un  esempio.

Nella zona dove abitiamo e nello stesso stabile sono state vendute 2 unità abitative, entrambe da ristrutturare,  una della superficie di 120 mq al prezzo di € 240.000,00 e l’altra della superficie di 60 mq al prezzo di € 180.000,00. Si può facilmente comprendere come il valore al mq per tipologia sia completamente diverso in quanto per l’unità grande da 120 mq il valore al mq sarebbe di €  2.000,00 mentre per l’altra unità piccola di 60 mq il valore al mq sarebbe di € 3.000,00. Pertanto il frazionamento con la divisione dell’unità grande in due unità, avrebbe portato un beneficio con una valorizzazione del mq  per la sola attività di trasformazione della tipologia.

Con tale esempio non vogliamo portare ad una ridicolizzazione dell’attività da svolgere, che richiede una certa laboriosità, ma semplicemente far comprendere con immediatezza i benefici del frazionamento immobiliare come opera di valorizzazione, lì dove il mercato lo consenta.

COME PROCEDERE AL FRAZIONAMENTO IMMOBILIARE

Il decreto “Sblocca Italia” ha apportato una semplificazione alla procedura del frazionamento immobiliare, in quanto potrà essere realizzato mediante una semplice CILA, mentre prima era richiesto un permesso di costruire, rientrando così appieno nella categoria d’intervento della manutenzione straordinaria. Pertanto una volta che ci siamo adoperati in maniera corretta urbanisticamente, potremmo dare inizio ai lavori e con la fine di questi, procedere ad un nuovo accatastamento delle unità sviluppate, definendo così la chiusura dell’opera.

I RISCHI DI UN FRAZIONAMENTO IMMOBILIARE

I principali rischi di un frazionamento immobiliare, possono essere sintetizzati in 2 aspetti principali. Uno riguardante lo sviluppo della tipologia da ricavare, e l’altro legato al processo e ai costi del frazionamento immobiliare. La nostra esperienza ci ha fatto constatare che spesso il parametro semplicemente utilizzato è il ricavo che si potrà ottenere rispetto al mq vendibile per tipologia, trascurando però tantissimi fattori sulla realizzazione e i costi dell’opera. Cercando di rendere semplice e comprensibile il concetto suddetto, procederò con un altro esempio:

Ipotizziamo l’acquisto di un immobile di 200 mq con terrazzo di 50 mq. L’immobile presenta la possibilità di essere diviso in 2 o 3 unità.

Se optiamo per la divisione in 2 unità otterremmo:

- un’unità A di 100 mq ca con terrazzo di 20 mq;

- un’unità B di 100 mq ca con terrazzo di 30 mq

Costo lavori € 60.000,00 tempi di realizzo 30 giorni.

Ottima commerciabilità delle unità immobiliari con ipotetico realizzo di € 200.000,00

Nel caso di optare per la divisione in 3 unità otterremmo:

- un’unità A di 65 mq ca con terrazzo di 20 mq;

- un’unità B di 65 mq ca con terrazzo di 30 mq;

- un’unità C di 65 mq ca senza terrazzo.

Il costo dei lavori rispetto all’ipotesi precedente ha un aggravio di € 20.000,00 e un tempo di realizzo 6 mesi considerando un iter diverso dei lavori da eseguire.

Le unità A e B presentano un’ottima commerciabilità, mentre la C molto meno. Tenendo conto anche di tale aspetto si ipotizza un realizzo di € 240.000,00.

Pertanto la scelta delle 3 unità con un ipotetico margine di € 20.000,00, è sicuro che sia la scelta migliore?

Ci sarebbero tante considerazioni da fare, ma non volendo dilungarmi oltre mi auguro che l’esempio in esame possa fornire uno spiraglio sulle riflessioni da adottare prima di procedere ad una scelta operativa.

Per contatti http://m.me/canistrogennaro

Volendo adesso dare una spiegazione più esaustiva parto da un’ aforisma di Oscar Wilde:
“L’ esperienza è il tipo di insegnante più difficile. Prima ti fa l’ esame, poi ti spiega la lezione”. Ecco per gli investimenti sarà sempre e solo l’ esame che decreterà, almeno in apparenza, la nostra preparazione.
Lo studio, la conoscenza e l’ applicazione sono necessarie e fondamentali, ma non possono superare l’ avversità del caso o far emergere debolezze che non avremmo voluto mostrare.
Pertanto “Affrettati lentamente” è stato solo un modo per dire che un analisi del proprio atteggiamento mentale, la costruzione di un modello di regole che rispetti un’ oggettività, e la giusta osservazione sono cardini essenziali per approcciarsi nel modo corretto. E tale condizione avrà un modo giusto diverso per ognuno di noi.
Un piccolo consiglio potrebbe essere quello di imparare a giocare a poker. Anthony Holden disse che il poker può essere considerato una branca della psicologia, e addirittura Yves Montand disse che dovrebbe essere insegnato a scuola perché offre in sintesi la rappresentazione di tutti i rapporti umani che i bambini ritroveranno più tardi, nella vita.
Penso che sicuramente potrà aiutare a comprendere la nostra natura.

LE REGOLE FONDAMENTALI PER INVESTIRE IN IMMOBILI

Ma è possibile ricavare delle regole per investire in immobili? Così abbiamo formulato una serie di principi fondamentali per investire in immobili grazie alla nostra esperienza e alla condivisione del metodo di uno dei più grandi investitori al mondo come Warren Buffett. Ma tutto ciò che rientra in operazioni di compravendita a breve, non lo abbiamo considerato per la formulazione di tali regole. In quanto le operazioni di trading hanno dinamiche completamente diverse e non tengono conto della giusta prospettiva temporale dell’investimento immobiliare, ovvero di medio e lungo periodo.

LE 7 REGOLE PRINCIPALI PER INVESTIRE IN IMMOBILI

1) MARGINE DI SICUREZZA

Spesso si parla semplicemente di “immobili a sconto” e per quanto concerne un’operazione di trading immobiliare è sicuramente idoneo alla definizione del margine di sicurezza. Ma la scelta di optare per quest’ultima definizione propria di Warren Buffett non è per una semplice questione di parole e di sintassi, bensì per una condizione prioritaria di ricerca  del Valore. Infatti la ricerca del Valore non tiene conto di una dinamica dei prezzi di mercato a breve.

2) MASSIMO RENDIMENTO 5/10 ANNI

Il rendimento ha in sé una funzione temporale, in quanto lo misuriamo sempre tenendo conto di tale aspetto. Per quanto riguarda un immobile come investimento di medio-lungo periodo è bene tener conto di tutte quelle variabili che potranno valorizzare al  massimo l’investimento nel periodo considerato, neutralizzando tutti i costi sostenuti da ammortizzare nel tempo. Pertanto l’utilizzo o meno della leva finanziaria è funzione di tale aspetto.

3) RAPPORTO COL PROPRIO INDICE ECONOMICO

Tenendo conto proprio dell’aspetto temporale, bisogna considerare aspetti negativi che possono modificare le nostre previsioni e pertanto tali condizioni seppur arrecando un danno e disagio non devono risultare nefaste per la nostra economia.

4) RICERCA SELETTIVA

Bisogna ricercare un approccio selettivo ai nostri investimenti. Pertanto formulare delle regole per la selezione del nostro investimento può essere sicuramente d’aiuto per gestire al meglio i rischi. Il rischio principale da verificare è legato alla possibilità di conseguire un danno.

5) ESSERE PREPARATI

Per comprendere un affare bisogna saperlo valutare e per valutare bisogna essere preparati  con competenze tecniche e finanziarie.  Perché altrimenti è vana la comprensione oggettiva dell’investimento. Ma di grande importanza è essere preparati psicologicamente, proprio per non essere travolti dalle nostre emozioni.

6) APPROCCIO RAZIONALE

I mercati sono governati dalle emozioni. Partendo da tale concetto, bisogna porre nella criticità della Ragione lo strumento per le nostre scelte, ponendo nella ricerca dell’errore il metodo per una migliore selezione delle opportunità da cogliere. BISOGNA VEDERE I NUMERI. La difficoltà di un approccio razionale sta nell’ applicazione delle teorie che si ritengono valide, perché spesso la difficoltà è emotiva nell’applicarle.

7) IL RUOLO DELLA PAZIENZA

L’inizio di questo articolo ha messo in evidenza proprio tale principio. Si, perché è di vitale importanza per la nostra crescita, perché è solo con la pazienza che si può monitorare un’analisi comportamentale al fine di evitare errori che potrebbero pregiudicare il nostro percorso.

CHE COS’ E’ IL VALORE?

Il Valore del mio immobile….

Molti cercano di disquisire del “Valore”, ma poi mi rendo conto che non hanno percepito, il benché minimo concetto. Di seguito riporto le parole di Oliver Holmes, che esprimono bene il concetto e l’ immobile non fa eccezioni:

“La parola valore non è un cristallo, trasparente e immutabile: è l’ involucro di un pensiero vivente e può cambiare secondo le circostanze e il momento in cui e utilizzata”.

IL VALORE REALE DI UN IMMOBILE…

In una sintesi sulla complessità della valutazione e del valore fatta nell’ ebook “Guida all’investimento immobiliare”, ho forse omesso con chiarezza un problema legato all’ aspetto del “Valore”, quello della “Realtà”. Ho argomentato una parte di quest’ aspetto, nel cap. 6 “La Verità e le sue interpretazioni”, che mette in guardia da quelle verità frutto della nostra realtà, perlopiù approfondito come concetto di ricerca per la distinzione degli elementi Soggettivi e Oggettivi. Ma, mi sono reso conto che c’è la necessità di fare maggiore chiarezza nella distinzione della realtà, prima ancora di perseguire la “Verità” come concetto di ricerca. Infatti molte persone non sono coscienti di tutto ciò, e non comprendono che la comunicazione è un elemento strettamente collegato a creare quella che noi chiamiamo realtà. Le idee sulla realtà sono illusioni che andiamo accumulando. E l’ illusione più pericolosa è che esista soltanto un’ unica realtà.

Molte volte mi è capitato di sentire durante una valutazione la seguente citazione:

“Prendiamo atto della crisi ma il valore “reale” dell’ immobile non è questo!!!”

Perché i punti esclamativi?, Perché è una affermazione senza dubbi. Allora, stanco di mediare con le continue sciocchezze profuse, ho chiesto che cosa significasse il “reale” valore dell’ immobile, e mi sono reso conto che forse era meglio ignorare l’ affermazione precedente, almeno non avrei dato adito ad un continuo di sciocchezze degne di partecipare al festival delle idiozie.

Ma qual’ è l’origine ti tali affermazioni? Il problema, è legato proprio alla confusione di due aspetti molto diversi di quelli che chiamiamo realtà. Il primo concerne le proprietà puramente fisiche, oggettivamente discernibili delle cose. Quest’aspetto viene pertanto collegato strettamente alla corretta percezione sensoriale, alle questioni del cosiddetto senso comune e alla verifica scientifica oggettiva, ripetibile. Il secondo aspetto consiste nell’ attribuzione di significato e di valore a queste cose e si basa quindi sulla comunicazione.

Ad esempio la realtà dell’oro, cioè, le sue proprietà fisiche, sono completamente note e possono essere verificate in qualunque momento. Ma il suo valore, come questo venga determinato e come quest’attribuzione di valore influenzi profondamente molti altri aspetti della nostra realtà quotidiana, ha ben poco a che fare con le proprietà fisiche dell’oro. Ma è quest’altra realtà dell’oro che può trasformarci in miliardari o condurci al fallimento.
Se invece dell’oro abbiamo l’ immobile la situazione non cambia. Un manufatto con le stesse caratteristiche fisiche, ma con ubicazione diversa avrà un “valore” diverso, determinato sempre nell’ attribuire un valore dato dal senso di quello che percepiamo soggettivamente basato sulla comunicazione. E questa è una caratteristica prettamente mutevole, perché si basa su questo secondo aspetto della realtà che è creata da noi sulla base della comunicazione.
Pertanto, nel dominio di questa seconda realtà, quindi, e’ assurdo discutere cosa sia “realmente” reale.
Ma, purtroppo, perdiamo di vista troppo facilmente questa distinzione, oppure, ancor peggio, possiamo essere totalmente inconsapevoli dell’esistenza di queste due realtà così separate. Viviamo in base alla supposizione ingenua che la realtà stia nel modo in cui noi vediamo le cose e forse, che chiunque le veda diversamente debba per forza essere folle.

QUANDO IL TEMPO CONDIZIONA IL VALORE DI UN INVESTIMENTO IMMOBILIARE

Quante volte avete sentito dire il mio immobile vale XXX, però adesso non si vende.

Nello svolgimento della mia attività, è diventata una frase di rito. In questo periodo, poi, di estrema tensione economica/sociale incontro sempre più spesso persone con problemi economici, proprietarie di un immobile gravato da debiti non pagati.

E’ evidente che nella maggioranza dei casi l’aspetto olistico inteso come fattore esterno all’individuo è quello che sta portando tante persone ad avere problemi economici. Ciononostante, soprattutto per i casi economicamente più critici, dagli studi effettuati è emerso un comportamento comune alla quasi totalità degli individui presi a campione, con condizioni di disagio economico rilevante.

Verificato lo stato economico e patrimoniale con i soggetti interessati e dopo aver effettuato una analisi attenta e rigorosa delle soluzioni, oltretutto condivisa e ritenuta da tutti come unica possibilità per risolvere i problemi economici, gli stessi soggetti aspettano, spostando in avanti qualsiasi decisione, perché fossilizzati da un concetto di VALORE che hanno, che non corrisponde con la realtà del mercato. Così si trovano di fatto a non prendere alcuna decisione, diventando prede del proprio umore negativo, non riuscendo a fare nessuna azione, se non quella di alimentare il proprio percorso negativo, aggiungendo il peggio al male che già vivono. Nel frattempo, però, inesorabilmente il TEMPO continua la sua corsa, mutando ulteriormente il “VALORE” e le potenzialità di vendita. Il TEMPO, in questo caso ha solo peggiorato quell’idea di VALORE prettamente soggettiva del cliente, portandolo oggettivamente in una situazione patrimoniale peggiorativa. Il concetto di VALORE è legato indissolubilmente al TEMPO. Pertanto il VALORE ha nel suo DNA il concetto di dinamicità, di un qualcosa che cambia, che muta col tempo. Ma spesso tale condizione per l’ immobile non è accettata.

SAPER VALUTARE UN IMMOBILE E’ UNA CONDIZIONE IMPRESCINDIBILE DALL’INVESTIRE IN IMMOBILI 

I RISCHI DI NON SAPER VALUTARE UN IMMOBILE

Per rendere al meglio la rischiosità di non saper valutare, allego questo video che si propone di approfondire la “Guida all’ Investimento Immobiliare” da me pubblicata, sull’importanza della valutazione immobiliare che è alla base di qualsiasi processo decisionale ove il sottostante è un immobile. E proprio in virtù di questi aspetti saranno citati due esempi che potranno chiarire l’ importanza della valutazione immobiliare, e i danni non da poco che può causare se effettuata con approssimazione e superficialità. Il primo esempio riguarda una serie di investitori che invece di cogliere un’ opportunità dalle aste immobiliari hanno trovato un pantano di sabbie mobili dove incagliare solo la propria liquidità. Il secondo caso riguarda un cliente che si è affidato alla nostra struttura Caseipotecate.it per risolvere un problema di pignoramento. Un pignoramento che poteva essere evitato se fosse stata data la giusta attenzione alla vendita, iniziando da una corretta valutazione. Inoltre risponderò ad alcuni commenti che ci sono pervenuti dai lettori della nostra “Guida” per approfondimenti.