Un immobile sottoposto al pignoramento è soggetto a limitazioni del godimento con la perdita di valore. Ma spesso molte persone non danno la giusta importanza al pignoramento immobiliare, confondendo tale pregiudizievole con quella più comune dell’ipoteca. Perché il pignoramento immobiliare è un vincolo giuridico che sottopone l’immobile ad una procedura esecutiva per una vendita forzata dell’immobile. Il pignoramento immobiliare è il primo atto fondamentale dell’azione esecutiva immobiliare. Con l’azione esecutiva immobiliare il creditore può far vendere i beni del debitore, per soddisfare il suo credito. Così con l’atto di pignoramento che viene trascritto presso la Conservatoria dei Registri immobiliari il creditore viene garantito dal bene cauzionato e il debitore è sottratto dalla possibilità di fare qualsiasi atto che possa sottrarre la garanzia, oltretutto qualsiasi atto successivo non ha valore e quindi non è opponibile alla procedura.

LE PRINCIPALI CONSEGUENZE DEL PIGNORAMENTO IMMOBILIARE

Le principali conseguenze a cui si va incontro sono:
- La perdita del valore immobiliare;
- L’immobile è invendibile sul mercato per i rischi del potenziale acquirente conseguenti al pignoramento immobiliare;
- L’immobile venduto all’asta non solo fa perdere lo stesso, vanificando i risparmi investiti, ma rischia di non soddisfare il credito vantato sottoponendo ad ulteriori azioni e a rimanere debitori insolventi a vita. Pertanto si rimane senza immobile, ma ancora debitore.

I RISCHI DELL’ASTA IMMOBILIARE

Come abbiamo già accennato, l’asta giudiziaria è un’attività processuale attraverso la quale, a seguito di un esecuzione immobiliare o di un fallimento, un giudice dispone la vendita forzata di uno o più beni del debitore, con lo scopo di soddisfare col ricavato i creditori. Ma perché l’asta comporta un rischio rispetto al saldo e stralcio immobiliare?, Cosa succede con l’asta immobiliare?
Con l’asta immobiliare, l’immobile finisce nelle mani dell’autorità giudiziaria e segue un iter procedurale. In primo luogo il valore del bene è fissato da un tecnico professionista abilitato designato dal giudice. Poi tale valore rappresenta solo la base di partenza per la vendita forzata dell’immobile, perché è consentita la possibilità di riduzione del prezzo ad ogni asta successiva alla precedente, necessaria per poter vendere il bene pignorato. Questa modalità di vendita non è espressione del mercato nella sua totalità ed è rappresentativa solo di una nicchia dei potenziali acquirenti, perlopiù investitori intenti a speculare per trovare immobili a sconto. Ecco il principale rischio dell’asta immobiliare, quello di una svalutazione del bene rispetto al valore reale con l’aggravio che spesso non si riesce nemmeno a estinguere il debito.

VUOI COMPRENDERE COSA SUCCEDE CON L’ASTA IMMOBILIARE

Un esempio potrà sicuramente chiarire meglio quello che potrebbe accadere. Un immobile, dal valore reale di € 200.000,00, viene periziato dal Tecnico incaricato dal giudice dell’esecuzione con una perizia del valore di € 200.000,00. Nonostante il prezzo base d’asta possa essere congruo con quello di mercato e l’ulteriore possibilità di un’offerta minima ridotta del 25% introdotta dal nuovo procedimento nel 2016, non viene comunque venduto. Spesso, perché la prima asta va deserta nonostante ci sia la possibilità di un’offerta ridotta del 25%. Così possiamo subito notare che al prezzo di mercato di € 200.000,00 con la riduzione del 25% si avrebbe avuto l’opportunità di fare un’offerta a (200.000,00-25%)= € 150.000,00, ma nonostante tutto l’asta è andata deserta. Con la seconda battuta d’asta si verifica il seguente scenario, il prezzo base d’asta con una riduzione del 25% viene fissato a € 150.000,00 e con l’ulteriore possibilità dell’offerta minima ridotta di un ulteriore 25% si avrebbe la possibilità già dalla seconda asta di aggiudicarsi l’immobile al prezzo di € 112.500,00, con una riduzione di quasi il 50% rispetto al valore di mercato. Sempre che l’asta non vada deserta, ribassando ulteriormente il valore. Ma anche con tale scenario, cioè con l’aggiudicazione al prezzo minimo della seconda battuta d’asta è facilmente intuibile e verificabile la perdita di valore dell’immobile con la vendita all’asta. Ma la sventura non finisce qui!.
Ipotizziamo che il debito originario fosse di € 200.000,00, cosa succede? Non solo il debitore ha perso la casa ma continua ad essere debitore di € 87.500,00 (200.000,00-112.500,00) più le spese della procedura.
E difficilmente potrà saldare il restante debito, entrando in una spirale dove difficilmente potrà uscirne e anzi consolidando problemi come:
- impossibilità ad avere finanziamenti in futuro;
- difficoltà a trovare una nuova abitazione.
Ma con la nostra attività di Caseipotecate.it è possibile evitare l’asta giudiziaria ed estinguere tutti i debiti!

MA QUANDO E’ POSSIBILE CHIEDERE LO STRALCIO IMMOBILIARE?

In linea generale quando ci troviamo in una posizione di sofferenza e viene richiesto il rimborso in un’unica soluzione. Questa tecnica è possibile da attuare sia nella fase di sofferenza prima dell’asta, che quando si trova all’asta, ma precisando che quando si trova all’asta è possibile solo durante la fase in cui l’asta è andata deserta e prima di decantare la successiva.

DI QUANTO E’ POSSIBILE RIDURRE IL DEBITO?

In linea di principio non è possibile sapere a monte di quanto è possibile ridurre il proprio debito, perché ci sono tantissimi fattori da esaminare. Considerando un caso di un mutuo ipotecario dove ci troviamo con una garanzia immobiliare, il primo aspetto da valutare è proprio legato al valore dell’immobile, bisogna tener conto poi se il debitore ha da perdere o meno, se è proprietario di altri appartamenti, se ha uno stipendio dove potrebbe essere pignorato il quinto. Ecco, questi sono alcuni dei fattori principali che possono determinare e quantificare una potenziale riduzione del debito. E solo successivamente dopo aver effettuato un’analisi completa, tenendo conto della fase procedurale, che è possibile valutare una trattativa con i creditori. Stabilendo così con precisione qual’è la cifra da offrire a tutti i creditori intervenuti nella procedura.

COME PROCEDERE AL SALDO E STRALCIO IMMOBILIARE

Come suddetto è fondamentale conoscere a fondo la situazione del debitore, richiedendo tutta la documentazione relativa al soggetto indebitato, al debito e all’immobile oggetto di procedura esecutiva o messo in garanzia. E, pertanto la prima cosa da richiedere è la Delega. Perché la delega ci consente in primis di poter parlare con i creditori per conoscere la posizione aggiornata del debito e successivamente poi di inoltrare una richiesta di saldo e stralcio. La Delega è di fondamentale importanza per avviare tutto il processo del saldo e stralcio immobiliare, in quanto per il saldo e stralcio immobiliare è fondamentale avere il consenso del debitore. Quindi è un documento essenziale senza il quale non abbiamo la possibilità di andare avanti e di poter parlare con i creditori per valutare il tutto.
In sintesi la Delega è quel documento che ci consente di poter effettuare una Due diligence per poi procedere con un’offerta.

Stralciare un immobile significa stabilire un accordo tra il debitore e il creditore per saldare i debiti, evitando così una procedura di esecuzione immobiliare, o lì dove fosse già in atto una procedura esecutiva, estinguerla ed evitare così che l’immobile vada venduto all’asta.

COME FUNZIONA UN SALDO E STRALCIO IMMOBILIARE

Per comprendere il funzionamento di un saldo e stralcio immobiliare è opportuno fare un esempio:

- Tizio è debitore con la banca, di seguito definito (il Creditore), di un mutuo di € 100.000,00, e per una serie di problemi personali non riesce più a pagare le rate del mutuo entrando così in una fase di sofferenza e contenzioso con il Creditore. Pur avendo la volontà di vendere l’immobile per sanare il suo debito, si scontra con la dura realtà del mercato in quanto il valore del suo immobile difficilmente supera gli 80.000,00 euro.  Ma a tutto ciò si aggiunge un ulteriore aggravio che potrebbe ricevere da un eventuale procedura esecutiva. Perché la procedura esecutiva rischierebbe di deprezzare ulteriormente il valore dell’immobile, perché all’asta il suo immobile potrebbe essere venduto ad € 50.000,00. Con tale ipotesi oltre a perdere l’immobile, Tizio si ritroverebbe sempre debitore  della banca per la differenza che resterebbe dal ricavato della vendita all’asta e il debito richiesto. Ma per sua fortuna, Tizio incontra sul suo percorso Caseipotecate.it che lo mette a conoscenza della possibilità di trattare il debito e vendere l’immobile anche ad un prezzo inferiore, riuscendo lo stesso a stralciare tutto il debito. Così si affida a Caseipotecate.it per trattare con il Creditore e ricercare un acquirente. Successivamente Caseipotecate.it  trova un acquirente disposto a pagare € 60.000,00 per l’immobile, tratta con il Creditore e riesce a far accettare la cifra offerta, facendo valere le motivazioni dell’offerta fatta. Così il Creditore accettando l’offerta si accorda e stralcia il credito richiesto per una cifra inferiore. Scherzosamente ho utilizzato Caseipotecate.it, perché è l’azienda che rappresento, ma a titolo semplificativo è ciò che spesso succede nella nostra attività.

Ecco spiegato in maniera sintetica un processo di saldo e stralcio immobiliare semplificando la trattativa con un unico creditore e omettendo la laboriosità richiesta. Perché nella prassi è un processo articolato che nello svolgimento della nostra attività con Caseipotecate.it  possiamo dividere in 3 step principali:

1) Il primo step è l’incontro con il debitore (esecutato) per contrattualizzare e ottenere la delega,  dove si fa comprendere il vantaggio di gestire in maniera attiva la sventura subita. E’ un percorso delicato perché spesso il soggetto si trova completamente in preda al caos mentale che non lo proietta a fare scelte sensate e razionali;

2) Il secondo step è impostare la strategia per trattare con i creditori e la ricerca dell’acquirente dell’immobile che potremmo già avere;

3) Il terzo step è il processo di definizione e coordinamento una volta raggiunto l’accordo con i creditori.

Ma una testimonianza della nostra attività può sicuramente essere d’aiuto a comprendere tali dinamiche:

VANTAGGI E BENEFICI DEL SALDO E STRALCIO IMMOBILIARE

L’esempio suddetto spiega perché il saldo e stralcio immobiliare è il modo più redditizio ed etico di investire in immobili. Perché offre vantaggi per tutte le parti.

Il debitore ha estinto il suo debito nonostante fosse superiore al valore dell’immobile;

L’acquirente ha acquistato un immobile a sconto rispetto al mercato;

Il creditore ha recuperato immediatamente parte dei suoi soldi, non aspettando le lungaggini della procedura esecutiva che avrebbero ulteriormente svilito nel tempo il valore del credito vantato.

Vogliamo continuare a comprendere meglio i vantaggi di investire in immobili con il saldo e stralcio immobiliare.

Ecco facciamo una comparazione con un altro modo di acquistare immobili a sconto come le aste immobiliari. Un’asta immobiliare non tiene conto delle problematiche dell’esecutato e se l’esecutato risolva il suo problema di debito, pertanto non la possiamo definire un’attività etica, ma è un’attività puramente speculativa. Ma un investitore accorto solo all’affare potrebbe obiettare che la partecipazione all’asta è più semplice, e richiede meno tempo. Sulla prima condizione sicuramente potremmo concordare in maniera relativa alla partecipazione, e in parte alla due diligence perché non richiede un’analisi del debito. Ma sull’aspetto temporale assolutamente no! Perché spesso non si tiene conto del numero di aste a cui si partecipa e che non vanno a buon fine, con un enorme dispendio di tempo dedicato e spesso non quantificato come attività.

Inoltre per partecipare ad un’asta immobiliare è assolutamente necessario disporre di capitali, il saldo e stralcio è forse l’unica vera operazione per comprare casa senza soldi. Uno slogan molto decantato negli ultimi tempi, ma con il saldo e stralcio immobiliare realmente possibile grazie alla possibilità di strutturare l’operazione con la cessione del preliminare.

Non è stupendo tutto ciò?, Ma sicuramente qualcuno si starà chiedendo può essere che non ci siano svantaggi?

No, non ci sono svantaggi, ci sono solo competenze e conoscenze da avere.

Grazie alla nostra pluriennale esperienza abbiamo concepito un PERCORSO per fare pratica e non teoria, idoneo a sviluppare le competenze giuste e renderlo profittevole. Perché se si pensa che con un corso di qualche giorno, neofiti immobiliaristi possano essere in grado di sviluppare e concludere un operazione di stralcio, allora abbandonate immediatamente questo sito. Se, invece, volete ottenere il successo con la tecnica d’investimento immobiliare più remunerativa e pensate realmente di intraprendere un percorso che vi aiuti a superare le difficoltà e di essere affiancati da chi opera realmente sul mercato e non facendo pura formazione allora CONTATTATEMI, altrimenti, lo ripeto, desistete.

Eccovi la testimonianza diretta di una professionista che ha deciso di fare del saldo e stralcio immobiliare un’opportunità di business abbracciando il percorso formativo di Caseipotecate.it