GUADAGNARE E INVESTIRE IN IMMOBILI PARTE 2

Ritorniamo alla fatidica domanda dell’affare immobiliare.

Qualche volta specialmente in passato e con qualche amico, mi sono subito prodigato nel segnalare qualche opportunità che stavo gestendo, ma difficilmente è stata colta con tempestività, mettendo in evidenza sempre le stesse criticità nel valutare l’investimento nella sua completezza.

Nel cercare di far comprendere tali problematiche, farò il seguente esercizio:

Riprenderò delle regole che vanno per la maggiore da vari personaggi sul web, che sono tranquillamente condivisibili nel “valore” e Le confronterò con un “Caso” di uno sprovveduto che si è approcciato all’investimento immobiliare, ascoltando semplicemente queste “regole”.

Ecco le famose regole per investire in immobili: 

1) I SOLDI SI FANNO QUANDO SI COMPRA CASA, NON QUANDO SI VENDE. Se compri a sconto non sbaglierai mai!…

Siamo sicuri che questa Regola faccia passare tutti i mal di pancia?

2 Compra sempre da un venditore motivato…

3 Innamorati dell’affare non dell’immobile…

4 Impara a negoziare il prezzo dell’immobile…

5 negli immobili il capitale prima, il cash flow dopo…

6 l’investimento immobiliare della tua vita capita ogni settimana…

Allora vediamo un caso che si è mosso sulla scorta di questi consigli, per evitare di fare errori…

Nel 2007 Diego contagiato dalla bramosia del momento di investire in immobili, ha acquistato un locale commerciale ed un appartamento a Latina, con il ricavato di un’eredità ricevuta dalla zia. Diego in quel momento ha cercato di prendere le dovute precauzioni ascoltando innanzitutto la prima regola che i soldi si fanno quando si compra. Così dopo un pò di mesi di ricerca e di monitoraggio del mercato s’è presentata l’opportunità grazie al fatto di aver trovato un venditore motivato che necessitava di una liquidità immediata per la sua azienda ed era così disposto a vendere queste 2 proprietà frutto di precedenti investimenti con una somma inferiore rispetto a quello che poteva ottenere dal mercato ma con tempi più lunghi e con una vendita separata. Così facendo Diego aveva adempiuto alle 2 regole principali, ma assolvendo anche alle altre per conseguenza. Per il locale commerciale e l’appartamento Diego ha spuntato il prezzo di € 405.000,00 oltre poi a tutte le imposte e oneri per gli atti. I 2 immobili erano locati a circa € 30.000, di cui oltre i 20.000,00 € erano dati dalla locazione del locale. Secondo una stima del momento sul mercato per acquistare i 2 immobili ci sarebbero voluti almeno € 520.000,00.

Ma Diego che cercava una rendita passiva e la stabilità di un investimento nel tempo, si ritrova oggi con il locale sfitto da oltre 1 anno e l’appartamento locato con un canone annuo di € 7.200,00, in parte depauperato per le imposte totali.

Nonostante Diego abbia acquistato con uno sconto di oltre il 20%, se volesse liquidare il suo investimento ad € 300.000,00 quindi con un prezzo inferiore all’acquisto fatto 12 anni fa, consoliderebbe una perdita di oltre € 100.000,00. Ma il problema attualmente non si pone nemmeno in quanto è quasi impossibile ricavare quella cifra con i 2 immobili.

E questo dovuto principalmente alla perdita di valore del locale commerciale. Infatti, volendo anche scontare oltre il 50% del prezzo pagato, il locale commerciale non troverebbe un acquirente.

Con questo caso spero di far porre la giusta attenzione a coloro che ignorano tutta una serie di dinamiche legate ad un processo di investimento di lungo termine e che affidandosi semplicemente a qualche regoletta rischiano di polverizzare un patrimonio.

Pertanto la finalità e l’obiettivo sono assolutamente legate alla dinamica temporale.

Il problema si pone quando non c’è consapevolezza del rischio.

E come chi pensa che acquistare un BOT o un BTP sia la stessa cosa, perché è un titolo di stato.

Se oggi chiamassi un contatto proponendogli un’opportunità di rendimento da locazione al 3%, cosa pensate che mi risponderebbe?

Si farebbe una risata e…

Ma la condizione di Diego all’epoca non era dissimile!

Secondo voi quali sono sono stati i principali errori commessi da Diego?

Nel prossimo articolo analizzeremo gli errori commessi e cosa bisogna verificare, ma nel frattempo vi invito a dire la vostra.

In questo podcast approfondiamo le motivazioni della puntata precedente “Investire in immobili a Reddito con la leva finanziaria”, con un approccio alle variabili di monitoraggio per far comprendere la diversa condizione di rischiosità tra i diversi comparti del settore immobiliare. 

REGOLA FONDAMENTALE PER INVESTIRE IN IMMOBILI A REDDITO

Per investire in immobili a reddito, la leva finanziaria può essere determinante per avere un ROE nettamente superiore nel lungo termine. Perché il differenziale tra il tasso di rendita che si può ottenere dalla locazione dell’ immobile e il tasso di finanziamento di un mutuo permette l’ammortamento del capitale finanziato facendo crescere proporzionalmente il nostro ROE nel tempo.

I RISCHI DA CONTROLLARE PER INVESTIRE IN IMMOBILI A REDDITO

I principali rischi da controllare per investire in immobili a reddito sono principalmente di tipo soggettivo e oggettivo.  In riferimento ai rischi di tipo soggettivo, quelli principalmente da tenere conto sono in rifermento ai rischi del Locatario, per quanto concerne quelli oggettivi riferiti all’ immobile sono legati alla categoria immobiliare, ove in linea generale è sempre meglio prediligere per la categoria residenziale.

I rischi del Locatario vanno visti sia in riferimento al target del profilo tipo riguardante la tipologia immobiliare considerata, sia per gli aspetti specifici riguardante il soggetto in esame. Pertanto è opportuno procedere ad un’attenta analisi delle variabili di monitoraggio che devono essere considerate. Volendo distinguere queste variabili in primarie e secondarie, di seguito elenco i principali elementi da osservare e considerare.

VARIABILI PRIMARIE DI UN INVESTIMENTO IMMOBILIARE:

- Macroambiente;

- Indicatori di rendimento e di tendenza;

- Rischi endogeni ed esogeni;

VARIABILI SECONDARIE DI UN INVESTIMENTO IMMOBILIARE:

- Concorrenza;

- Mercato – Zona (Specifici)

Tale analisi è un processo fondamentale per comprendere in maniera razionale la bontà di un investimento, potendo fare così in maniera quanto più distaccata possibile il confronto tra varie ipotesi e scelte d’investimento. Proprio perché il Valore e la scelta di un investimento che guarda un orizzonte temporale di medio-lungo periodo devono essere il frutto di un Valore stabilito dai fatti e non dando spazio alla speculazione che spesso è semplicemente una manifestazione della paura e dell’avidità di breve periodo.

LA DIFFERENZA DI INVESTIRE IN IMMOBILI A REDDITO

Con questo podcast diamo il via ad una serie dedicata all’ Investimento immobiliare. Perché una serie? Perché gli aspetti sono tanti e non trattandoli con il dovuto peso, potemmo apparire fuorvianti, imprecisi e banali. La prima differenza è distinguere l’investimento immobiliare per una finalità di trading ovvero di compravendita a breve da quello della messa a reddito per un investimento di medio/lungo periodo.

LE REGOLE PER INVESTIRE IN IMMOBILI A REDDITO

E’ di fondamentale importanza distinguere la finalità di investimento immobiliare perché la finalità di investire in immobili a reddito avrà delle scelte ben precise e diverse per l’investitore che opterà per tale scelta, con regole sistematicamente diverse dal trading immobiliare.

Se la redditività di un immobile data dai potenziali flussi finanziari dei canoni di locazione rispetto alla Location è estremamente ininfluente per un’ operazione di trading. Per investire in immobile a reddito la redditività è uno dei principali fattori da considerare. E il tasso di rendita deve considerare tantissimi fattori tra cui un premio rischio dato dalla tipologia dell’investimento immobiliare preso in considerazione.

PERCHE’ INVESTIRE IN IMMOBILI A REDDITO

Pertanto inizieremo con una prima distinzione della tipologia dell’’ investimento immobiliare e precisamente nella distinzione che facciamo tra un investimento per trading e un investimento per rendita. E ci soffermeremo su quest’’ultima tipologia con un esempio di un operazione di un nostro investitore, per comprendere come a certe condizioni, dato il momento di mercato con bassi tassi, sia possibile ottenere guadagni del 20% annuo sul capitale investito.

LE MODALITA’ DI INVESTIRE IN IMMOBILI A REDDITO

Una prima caratteristica distintiva nell’investire in immobili a reddito è che l’aspetto temporale di medio- lungo periodo deve porre sin da subito quesiti oggettivi in funzione di tale aspetto temporale, come ad esempio la programmazione di un acquisto usando il proprio capitale o preso in prestito. Comprendendo bene che sia in un caso o nell’altro non può essere concepito come un capitale di breve periodo. Se in un operazione di trading di breve termine si può essere meno meticolosi all’ utilizzo della propria liquidità di breve periodo, in un investimento di immobili a reddito tale strada non va assolutamente intrapresa, proprio perché il rischio di trasformare un ottimo investimento in uno pessimo potrebbe avere grandi probabilità, semplicemente perché è stata fatta una cattiva pianificazione finanziaria

INVESTIRE IN IMMOBILI A REDDITO CON LA LEVA FINANZIARIA

Ma la differenza tra utilizzare il capitale proprio e quello preso in prestito pone l’investimento in immobili a reddito in una condizione completamente diversa come risultato sul ritorno del proprio capitale ovvero il ROE.

Perché investire in immobili a reddito sfruttando la leva finanziaria può far sì che la rata di mutuo sia interamente pagata con il canone di locazione consentendo di pagare pertanto sia gli interessi del capitale preso in prestito ma soprattutto di ammortizzare il capitale, facendo crescere il nostro ROE nel tempo. Ed è proprio questa prospettiva che rende estremamente vantaggioso nel medio- lungo termine tale tipologia di investimento, dove la variabile “tempo”  diventa sempre più un alleato per preservare e crescere il nostro capitale. E’ sottointeso che i fattori di redditività restino pressoché inalterati per la durata dell’investimento. Per questo conciliare tutti gli elementi  come la scelta dell’immobile, il target del locatario, la durata del finanziamento devono essere frutto solo di scelte razionali e non confuse con scelte tipiche di quando si compra la propria casa. Ponendo il tasso di rendita come uno dei principali fattori di scelta, e considerando che il tasso fisso di un mutuo con durata 15/20 anni oscilla intorno al 2%, possiamo dire che un tasso del 9% può essere considerato in media un ottimo fattore di scelta come tasso di rendita.  Il tasso di rendimento è inversamente proporzionale alla Location, ovvero più la location è di prestigio e più si abbassa il rendimento. Però se l’investimento è fatto con una logica finanziaria e di leva, con le attuali condizioni di mercato, consigliamo di non andare al di sotto del 6%.    

Comunque per rendere il tutto più agevole e comprensibile facciamo un esempio pratico:

Acquisto immobile € 80.000,00

Anticipo liquidità e Acconto € 20.000,00

Mutuo durata 15 anni € 60.000,00

tasso fisso 1,60/ 2,30

importo rata mensile € 375,00/ 403,00

canone di locazione mensile € 450,00

L’importo del canone di locazione paga completamente la rata del mutuo. Pertanto, ipotizzando che alla scadenza del mutuo il valore dell’immobile fosse lo stesso del momento dell’acquisto, possiamo tranquillamente affermare che abbiamo avuto un UTILE/GUADAGNO del 300% in 15 anni e quindi un rendimento del 20% annuo sul nostro capitale iniziale di € 20.000,00.

Volendo adesso dare una spiegazione più esaustiva parto da un’ aforisma di Oscar Wilde:
“L’ esperienza è il tipo di insegnante più difficile. Prima ti fa l’ esame, poi ti spiega la lezione”. Ecco per gli investimenti sarà sempre e solo l’ esame che decreterà, almeno in apparenza, la nostra preparazione.
Lo studio, la conoscenza e l’ applicazione sono necessarie e fondamentali, ma non possono superare l’ avversità del caso o far emergere debolezze che non avremmo voluto mostrare.
Pertanto “Affrettati lentamente” è stato solo un modo per dire che un analisi del proprio atteggiamento mentale, la costruzione di un modello di regole che rispetti un’ oggettività, e la giusta osservazione sono cardini essenziali per approcciarsi nel modo corretto. E tale condizione avrà un modo giusto diverso per ognuno di noi.
Un piccolo consiglio potrebbe essere quello di imparare a giocare a poker. Anthony Holden disse che il poker può essere considerato una branca della psicologia, e addirittura Yves Montand disse che dovrebbe essere insegnato a scuola perché offre in sintesi la rappresentazione di tutti i rapporti umani che i bambini ritroveranno più tardi, nella vita.
Penso che sicuramente potrà aiutare a comprendere la nostra natura.

LE REGOLE FONDAMENTALI PER INVESTIRE IN IMMOBILI

Ma è possibile ricavare delle regole per investire in immobili? Così abbiamo formulato una serie di principi fondamentali per investire in immobili grazie alla nostra esperienza e alla condivisione del metodo di uno dei più grandi investitori al mondo come Warren Buffett. Ma tutto ciò che rientra in operazioni di compravendita a breve, non lo abbiamo considerato per la formulazione di tali regole. In quanto le operazioni di trading hanno dinamiche completamente diverse e non tengono conto della giusta prospettiva temporale dell’investimento immobiliare, ovvero di medio e lungo periodo.

LE 7 REGOLE PRINCIPALI PER INVESTIRE IN IMMOBILI

1) MARGINE DI SICUREZZA

Spesso si parla semplicemente di “immobili a sconto” e per quanto concerne un’operazione di trading immobiliare è sicuramente idoneo alla definizione del margine di sicurezza. Ma la scelta di optare per quest’ultima definizione propria di Warren Buffett non è per una semplice questione di parole e di sintassi, bensì per una condizione prioritaria di ricerca  del Valore. Infatti la ricerca del Valore non tiene conto di una dinamica dei prezzi di mercato a breve.

2) MASSIMO RENDIMENTO 5/10 ANNI

Il rendimento ha in sé una funzione temporale, in quanto lo misuriamo sempre tenendo conto di tale aspetto. Per quanto riguarda un immobile come investimento di medio-lungo periodo è bene tener conto di tutte quelle variabili che potranno valorizzare al  massimo l’investimento nel periodo considerato, neutralizzando tutti i costi sostenuti da ammortizzare nel tempo. Pertanto l’utilizzo o meno della leva finanziaria è funzione di tale aspetto.

3) RAPPORTO COL PROPRIO INDICE ECONOMICO

Tenendo conto proprio dell’aspetto temporale, bisogna considerare aspetti negativi che possono modificare le nostre previsioni e pertanto tali condizioni seppur arrecando un danno e disagio non devono risultare nefaste per la nostra economia.

4) RICERCA SELETTIVA

Bisogna ricercare un approccio selettivo ai nostri investimenti. Pertanto formulare delle regole per la selezione del nostro investimento può essere sicuramente d’aiuto per gestire al meglio i rischi. Il rischio principale da verificare è legato alla possibilità di conseguire un danno.

5) ESSERE PREPARATI

Per comprendere un affare bisogna saperlo valutare e per valutare bisogna essere preparati  con competenze tecniche e finanziarie.  Perché altrimenti è vana la comprensione oggettiva dell’investimento. Ma di grande importanza è essere preparati psicologicamente, proprio per non essere travolti dalle nostre emozioni.

6) APPROCCIO RAZIONALE

I mercati sono governati dalle emozioni. Partendo da tale concetto, bisogna porre nella criticità della Ragione lo strumento per le nostre scelte, ponendo nella ricerca dell’errore il metodo per una migliore selezione delle opportunità da cogliere. BISOGNA VEDERE I NUMERI. La difficoltà di un approccio razionale sta nell’ applicazione delle teorie che si ritengono valide, perché spesso la difficoltà è emotiva nell’applicarle.

7) IL RUOLO DELLA PAZIENZA

L’inizio di questo articolo ha messo in evidenza proprio tale principio. Si, perché è di vitale importanza per la nostra crescita, perché è solo con la pazienza che si può monitorare un’analisi comportamentale al fine di evitare errori che potrebbero pregiudicare il nostro percorso.