In questa puntata io e il mio socio Giovanni Ascione daremo le indicazioni per approcciarsi nel modo corretto per diventare un investitore immobiliare di successo. E’ il momento giusto per fare ottimi affari immobiliari ma non bisogna fare errori.

Proprio considerando il notevole interesse per l’investimento immobiliare e anche se apparentemente ci sono tutte le condizioni per investire in immobili, dobbiamo sempre tener conto dei rischi che ha tale tipologia di investimento, e pertanto del giusto approccio mentale per investire con successo nel mercato immobiliare.

PER INVESTIRE IN IMMOBILI BISOGNA CONTROLLARE LE PROPRIE EMOZIONI

Molti parlano del mercato come un alieno, un’ entità astratta, ma il mercato non è altro che il recinto delle nostre emozioni. E le emozioni sono le molle che guidano le scelte della nostra vita. Pertanto solo controllando e governando le nostre emozioni possiamo trarre vantaggio invece di farci travolgere da esse. Quindi prima di approcciarsi a qualsiasi investimento immobiliare, la conoscenza, l’ analisi delle proprie caratteristiche emotive e mentali restano un percorso obbligatorio per avere delle buone probabilità di successo. E partendo da tale presupposto, bisogna cercare innanzitutto di evitare gli ERRORI.

Quali sono il livello e le leve di un investitore immobiliare? 

Considerando la nostra filosofia ed esperienza di investitori immobiliari e volendo consigliare anche ad un neofita investitore che si approccia al mercato immobiliare, possiamo affermare che prima di intraprendere la strada maestra del “fare”, è opportuno tener conto di due aspetti che vanno sempre analizzati e precisamente:

1) L’Aspetto Soggettivo, legato alle proprie credenze ed al proprio atteggiamento mentale;

2) L’Aspetto Oggettivo, legato alle leve in primis delle competenze e del capitale.

 Quale deve essere il giusto atteggiamento mentale per un investitore immobiliare di successo?

L’aspetto Soggettivo tiene conto del Livello in cui ci troviamo, è un’analisi dell’”essere” che tiene conto di tutti gli aspetti della conoscenza, esperienza ed emotività, proprio per comprendere a monte gli ostacoli da superare per intraprendere l’ attività.

Capire chi siamo e dove ci troviamo prima di intraprendere un percorso idoneo per raggiungere i nostri obiettivi è assolutamente una strada obbligatoria se si vuole intraprendere un percorso di successo. Perché l’aspetto mentale influenza le nostre scelte e pertanto potrà condizionare la stessa oggettività.

Cosa ci impone l’analisi del proprio Livello? La verifica della coerenza della nostra formazione e con l’obiettivo che vogliamo intraprendere. Dove per formazione intendiamo il connubio di tutte le nostre competenze ed esperienze. Facciamo un esempio per dare maggiori delucidazioni in merito.

Ipotizziamo che non abbiamo mai investito in immobili e vogliamo investire in cessioni di preliminare, meglio ancora “senza soldi”, perché abbiamo solo percepito che è il modo migliore e più veloce di incrementare il capitale nell’operatività immobiliare.

Il nostro Status è coerente con ciò che vogliamo fare?

Abbiamo compreso i benefici di tale attività, ma conosciamo i rischi? Siamo in grado di gestire emotivamente tali rischi?

Perché il rischio di cadere nella trappola delle emozioni, è uno dei principali problemi di ogni investitore. Controllare la paura e l’avidità, deve essere un esercizio costante nel tempo. Ma soprattutto agli inizi del nostro percorso la paura e l’avidità devono essere ingabbiate dalla pazienza e dalla preoccupazione di far quadrare solo i numeri e tutti gli elementi di criticità. A tal riguardo impostare delle regole per cercare di controllare a monte la nostra emotività può essere sicuramente d’aiuto.

L’esperienza nell’immobiliare rappresenta la parte sostanziale di una reale formazione, e dove una sterile teoria non potrà assolutamente sostituirsi. Ma, partendo dal principio, che tutto ha un inizio, cosa bisogna fare affinché non si commettano errori che possano pregiudicare il nostro percorso? Allora, partendo da tale principio riprendo una citazione di uno dei più noti investitori al mondo e precisamente Warren Buffett, che recita:

“La prima regola negli investimenti è che non bisogna perdere soldi. La seconda regola è di non dimenticare la prima!”

Perché è importante l’aspetto mentale nell’investimento immobiliare?

Perché la nostra pluriennale esperienza ci ha fatto constatare come tale aspetto possa condizionare anche l’aspetto Oggettivo. Ad esempio volendo considerare la valutazione di un immobile come elemento oggettivo per la scelta di un investimento da fare, questa potrebbe esprimere differenti “Valori” proprio in funzione dei diversi elementi soggettivi. Per approfondire tali aspetti invitiamo a scaricare la nostra “Guida all’investimento immobiliare” clicca qui 

PERCHE’ FRAZIONARE UN IMMOBILE?

Perché può rappresentare già un processo di valorizzazione immobiliare il concepimento dell’opera di frazionamento, ricavando così un margine di sconto sul futuro immobile da realizzare e commercializzare. Per comprendere meglio tale aspetto facciamo un  esempio.

Nella zona dove abitiamo e nello stesso stabile sono state vendute 2 unità abitative, entrambe da ristrutturare,  una della superficie di 120 mq al prezzo di € 240.000,00 e l’altra della superficie di 60 mq al prezzo di € 180.000,00. Si può facilmente comprendere come il valore al mq per tipologia sia completamente diverso in quanto per l’unità grande da 120 mq il valore al mq sarebbe di €  2.000,00 mentre per l’altra unità piccola di 60 mq il valore al mq sarebbe di € 3.000,00. Pertanto il frazionamento con la divisione dell’unità grande in due unità, avrebbe portato un beneficio con una valorizzazione del mq  per la sola attività di trasformazione della tipologia.

Con tale esempio non vogliamo portare ad una ridicolizzazione dell’attività da svolgere, che richiede una certa laboriosità, ma semplicemente far comprendere con immediatezza i benefici del frazionamento immobiliare come opera di valorizzazione, lì dove il mercato lo consenta.

COME PROCEDERE AL FRAZIONAMENTO IMMOBILIARE

Il decreto “Sblocca Italia” ha apportato una semplificazione alla procedura del frazionamento immobiliare, in quanto potrà essere realizzato mediante una semplice CILA, mentre prima era richiesto un permesso di costruire, rientrando così appieno nella categoria d’intervento della manutenzione straordinaria. Pertanto una volta che ci siamo adoperati in maniera corretta urbanisticamente, potremmo dare inizio ai lavori e con la fine di questi, procedere ad un nuovo accatastamento delle unità sviluppate, definendo così la chiusura dell’opera.

I RISCHI DI UN FRAZIONAMENTO IMMOBILIARE

I principali rischi di un frazionamento immobiliare, possono essere sintetizzati in 2 aspetti principali. Uno riguardante lo sviluppo della tipologia da ricavare, e l’altro legato al processo e ai costi del frazionamento immobiliare. La nostra esperienza ci ha fatto constatare che spesso il parametro semplicemente utilizzato è il ricavo che si potrà ottenere rispetto al mq vendibile per tipologia, trascurando però tantissimi fattori sulla realizzazione e i costi dell’opera. Cercando di rendere semplice e comprensibile il concetto suddetto, procederò con un altro esempio:

Ipotizziamo l’acquisto di un immobile di 200 mq con terrazzo di 50 mq. L’immobile presenta la possibilità di essere diviso in 2 o 3 unità.

Se optiamo per la divisione in 2 unità otterremmo:

- un’unità A di 100 mq ca con terrazzo di 20 mq;

- un’unità B di 100 mq ca con terrazzo di 30 mq

Costo lavori € 60.000,00 tempi di realizzo 30 giorni.

Ottima commerciabilità delle unità immobiliari con ipotetico realizzo di € 200.000,00

Nel caso di optare per la divisione in 3 unità otterremmo:

- un’unità A di 65 mq ca con terrazzo di 20 mq;

- un’unità B di 65 mq ca con terrazzo di 30 mq;

- un’unità C di 65 mq ca senza terrazzo.

Il costo dei lavori rispetto all’ipotesi precedente ha un aggravio di € 20.000,00 e un tempo di realizzo 6 mesi considerando un iter diverso dei lavori da eseguire.

Le unità A e B presentano un’ottima commerciabilità, mentre la C molto meno. Tenendo conto anche di tale aspetto si ipotizza un realizzo di € 240.000,00.

Pertanto la scelta delle 3 unità con un ipotetico margine di € 20.000,00, è sicuro che sia la scelta migliore?

Ci sarebbero tante considerazioni da fare, ma non volendo dilungarmi oltre mi auguro che l’esempio in esame possa fornire uno spiraglio sulle riflessioni da adottare prima di procedere ad una scelta operativa.

Per contatti http://m.me/canistrogennaro

Volendo adesso dare una spiegazione più esaustiva parto da un’ aforisma di Oscar Wilde:
“L’ esperienza è il tipo di insegnante più difficile. Prima ti fa l’ esame, poi ti spiega la lezione”. Ecco per gli investimenti sarà sempre e solo l’ esame che decreterà, almeno in apparenza, la nostra preparazione.
Lo studio, la conoscenza e l’ applicazione sono necessarie e fondamentali, ma non possono superare l’ avversità del caso o far emergere debolezze che non avremmo voluto mostrare.
Pertanto “Affrettati lentamente” è stato solo un modo per dire che un analisi del proprio atteggiamento mentale, la costruzione di un modello di regole che rispetti un’ oggettività, e la giusta osservazione sono cardini essenziali per approcciarsi nel modo corretto. E tale condizione avrà un modo giusto diverso per ognuno di noi.
Un piccolo consiglio potrebbe essere quello di imparare a giocare a poker. Anthony Holden disse che il poker può essere considerato una branca della psicologia, e addirittura Yves Montand disse che dovrebbe essere insegnato a scuola perché offre in sintesi la rappresentazione di tutti i rapporti umani che i bambini ritroveranno più tardi, nella vita.
Penso che sicuramente potrà aiutare a comprendere la nostra natura.

LE REGOLE FONDAMENTALI PER INVESTIRE IN IMMOBILI

Ma è possibile ricavare delle regole per investire in immobili? Così abbiamo formulato una serie di principi fondamentali per investire in immobili grazie alla nostra esperienza e alla condivisione del metodo di uno dei più grandi investitori al mondo come Warren Buffett. Ma tutto ciò che rientra in operazioni di compravendita a breve, non lo abbiamo considerato per la formulazione di tali regole. In quanto le operazioni di trading hanno dinamiche completamente diverse e non tengono conto della giusta prospettiva temporale dell’investimento immobiliare, ovvero di medio e lungo periodo.

LE 7 REGOLE PRINCIPALI PER INVESTIRE IN IMMOBILI

1) MARGINE DI SICUREZZA

Spesso si parla semplicemente di “immobili a sconto” e per quanto concerne un’operazione di trading immobiliare è sicuramente idoneo alla definizione del margine di sicurezza. Ma la scelta di optare per quest’ultima definizione propria di Warren Buffett non è per una semplice questione di parole e di sintassi, bensì per una condizione prioritaria di ricerca  del Valore. Infatti la ricerca del Valore non tiene conto di una dinamica dei prezzi di mercato a breve.

2) MASSIMO RENDIMENTO 5/10 ANNI

Il rendimento ha in sé una funzione temporale, in quanto lo misuriamo sempre tenendo conto di tale aspetto. Per quanto riguarda un immobile come investimento di medio-lungo periodo è bene tener conto di tutte quelle variabili che potranno valorizzare al  massimo l’investimento nel periodo considerato, neutralizzando tutti i costi sostenuti da ammortizzare nel tempo. Pertanto l’utilizzo o meno della leva finanziaria è funzione di tale aspetto.

3) RAPPORTO COL PROPRIO INDICE ECONOMICO

Tenendo conto proprio dell’aspetto temporale, bisogna considerare aspetti negativi che possono modificare le nostre previsioni e pertanto tali condizioni seppur arrecando un danno e disagio non devono risultare nefaste per la nostra economia.

4) RICERCA SELETTIVA

Bisogna ricercare un approccio selettivo ai nostri investimenti. Pertanto formulare delle regole per la selezione del nostro investimento può essere sicuramente d’aiuto per gestire al meglio i rischi. Il rischio principale da verificare è legato alla possibilità di conseguire un danno.

5) ESSERE PREPARATI

Per comprendere un affare bisogna saperlo valutare e per valutare bisogna essere preparati  con competenze tecniche e finanziarie.  Perché altrimenti è vana la comprensione oggettiva dell’investimento. Ma di grande importanza è essere preparati psicologicamente, proprio per non essere travolti dalle nostre emozioni.

6) APPROCCIO RAZIONALE

I mercati sono governati dalle emozioni. Partendo da tale concetto, bisogna porre nella criticità della Ragione lo strumento per le nostre scelte, ponendo nella ricerca dell’errore il metodo per una migliore selezione delle opportunità da cogliere. BISOGNA VEDERE I NUMERI. La difficoltà di un approccio razionale sta nell’ applicazione delle teorie che si ritengono valide, perché spesso la difficoltà è emotiva nell’applicarle.

7) IL RUOLO DELLA PAZIENZA

L’inizio di questo articolo ha messo in evidenza proprio tale principio. Si, perché è di vitale importanza per la nostra crescita, perché è solo con la pazienza che si può monitorare un’analisi comportamentale al fine di evitare errori che potrebbero pregiudicare il nostro percorso.

CHE COS’ E’ IL VALORE?

Il Valore del mio immobile….

Molti cercano di disquisire del “Valore”, ma poi mi rendo conto che non hanno percepito, il benché minimo concetto. Di seguito riporto le parole di Oliver Holmes, che esprimono bene il concetto e l’ immobile non fa eccezioni:

“La parola valore non è un cristallo, trasparente e immutabile: è l’ involucro di un pensiero vivente e può cambiare secondo le circostanze e il momento in cui e utilizzata”.

IL VALORE REALE DI UN IMMOBILE…

In una sintesi sulla complessità della valutazione e del valore fatta nell’ ebook “Guida all’investimento immobiliare”, ho forse omesso con chiarezza un problema legato all’ aspetto del “Valore”, quello della “Realtà”. Ho argomentato una parte di quest’ aspetto, nel cap. 6 “La Verità e le sue interpretazioni”, che mette in guardia da quelle verità frutto della nostra realtà, perlopiù approfondito come concetto di ricerca per la distinzione degli elementi Soggettivi e Oggettivi. Ma, mi sono reso conto che c’è la necessità di fare maggiore chiarezza nella distinzione della realtà, prima ancora di perseguire la “Verità” come concetto di ricerca. Infatti molte persone non sono coscienti di tutto ciò, e non comprendono che la comunicazione è un elemento strettamente collegato a creare quella che noi chiamiamo realtà. Le idee sulla realtà sono illusioni che andiamo accumulando. E l’ illusione più pericolosa è che esista soltanto un’ unica realtà.

Molte volte mi è capitato di sentire durante una valutazione la seguente citazione:

“Prendiamo atto della crisi ma il valore “reale” dell’ immobile non è questo!!!”

Perché i punti esclamativi?, Perché è una affermazione senza dubbi. Allora, stanco di mediare con le continue sciocchezze profuse, ho chiesto che cosa significasse il “reale” valore dell’ immobile, e mi sono reso conto che forse era meglio ignorare l’ affermazione precedente, almeno non avrei dato adito ad un continuo di sciocchezze degne di partecipare al festival delle idiozie.

Ma qual’ è l’origine ti tali affermazioni? Il problema, è legato proprio alla confusione di due aspetti molto diversi di quelli che chiamiamo realtà. Il primo concerne le proprietà puramente fisiche, oggettivamente discernibili delle cose. Quest’aspetto viene pertanto collegato strettamente alla corretta percezione sensoriale, alle questioni del cosiddetto senso comune e alla verifica scientifica oggettiva, ripetibile. Il secondo aspetto consiste nell’ attribuzione di significato e di valore a queste cose e si basa quindi sulla comunicazione.

Ad esempio la realtà dell’oro, cioè, le sue proprietà fisiche, sono completamente note e possono essere verificate in qualunque momento. Ma il suo valore, come questo venga determinato e come quest’attribuzione di valore influenzi profondamente molti altri aspetti della nostra realtà quotidiana, ha ben poco a che fare con le proprietà fisiche dell’oro. Ma è quest’altra realtà dell’oro che può trasformarci in miliardari o condurci al fallimento.
Se invece dell’oro abbiamo l’ immobile la situazione non cambia. Un manufatto con le stesse caratteristiche fisiche, ma con ubicazione diversa avrà un “valore” diverso, determinato sempre nell’ attribuire un valore dato dal senso di quello che percepiamo soggettivamente basato sulla comunicazione. E questa è una caratteristica prettamente mutevole, perché si basa su questo secondo aspetto della realtà che è creata da noi sulla base della comunicazione.
Pertanto, nel dominio di questa seconda realtà, quindi, e’ assurdo discutere cosa sia “realmente” reale.
Ma, purtroppo, perdiamo di vista troppo facilmente questa distinzione, oppure, ancor peggio, possiamo essere totalmente inconsapevoli dell’esistenza di queste due realtà così separate. Viviamo in base alla supposizione ingenua che la realtà stia nel modo in cui noi vediamo le cose e forse, che chiunque le veda diversamente debba per forza essere folle.

QUANDO IL TEMPO CONDIZIONA IL VALORE DI UN INVESTIMENTO IMMOBILIARE

Quante volte avete sentito dire il mio immobile vale XXX, però adesso non si vende.

Nello svolgimento della mia attività, è diventata una frase di rito. In questo periodo, poi, di estrema tensione economica/sociale incontro sempre più spesso persone con problemi economici, proprietarie di un immobile gravato da debiti non pagati.

E’ evidente che nella maggioranza dei casi l’aspetto olistico inteso come fattore esterno all’individuo è quello che sta portando tante persone ad avere problemi economici. Ciononostante, soprattutto per i casi economicamente più critici, dagli studi effettuati è emerso un comportamento comune alla quasi totalità degli individui presi a campione, con condizioni di disagio economico rilevante.

Verificato lo stato economico e patrimoniale con i soggetti interessati e dopo aver effettuato una analisi attenta e rigorosa delle soluzioni, oltretutto condivisa e ritenuta da tutti come unica possibilità per risolvere i problemi economici, gli stessi soggetti aspettano, spostando in avanti qualsiasi decisione, perché fossilizzati da un concetto di VALORE che hanno, che non corrisponde con la realtà del mercato. Così si trovano di fatto a non prendere alcuna decisione, diventando prede del proprio umore negativo, non riuscendo a fare nessuna azione, se non quella di alimentare il proprio percorso negativo, aggiungendo il peggio al male che già vivono. Nel frattempo, però, inesorabilmente il TEMPO continua la sua corsa, mutando ulteriormente il “VALORE” e le potenzialità di vendita. Il TEMPO, in questo caso ha solo peggiorato quell’idea di VALORE prettamente soggettiva del cliente, portandolo oggettivamente in una situazione patrimoniale peggiorativa. Il concetto di VALORE è legato indissolubilmente al TEMPO. Pertanto il VALORE ha nel suo DNA il concetto di dinamicità, di un qualcosa che cambia, che muta col tempo. Ma spesso tale condizione per l’ immobile non è accettata.

SAPER VALUTARE UN IMMOBILE E’ UNA CONDIZIONE IMPRESCINDIBILE DALL’INVESTIRE IN IMMOBILI 

I RISCHI DI NON SAPER VALUTARE UN IMMOBILE

Per rendere al meglio la rischiosità di non saper valutare, allego questo video che si propone di approfondire la “Guida all’ Investimento Immobiliare” da me pubblicata, sull’importanza della valutazione immobiliare che è alla base di qualsiasi processo decisionale ove il sottostante è un immobile. E proprio in virtù di questi aspetti saranno citati due esempi che potranno chiarire l’ importanza della valutazione immobiliare, e i danni non da poco che può causare se effettuata con approssimazione e superficialità. Il primo esempio riguarda una serie di investitori che invece di cogliere un’ opportunità dalle aste immobiliari hanno trovato un pantano di sabbie mobili dove incagliare solo la propria liquidità. Il secondo caso riguarda un cliente che si è affidato alla nostra struttura Caseipotecate.it per risolvere un problema di pignoramento. Un pignoramento che poteva essere evitato se fosse stata data la giusta attenzione alla vendita, iniziando da una corretta valutazione. Inoltre risponderò ad alcuni commenti che ci sono pervenuti dai lettori della nostra “Guida” per approfondimenti.