In questo podcast approfondiamo le motivazioni della puntata precedente “Investire in immobili a Reddito con la leva finanziaria”, con un approccio alle variabili di monitoraggio per far comprendere la diversa condizione di rischiosità tra i diversi comparti del settore immobiliare. 

REGOLA FONDAMENTALE PER INVESTIRE IN IMMOBILI A REDDITO

Per investire in immobili a reddito, la leva finanziaria può essere determinante per avere un ROE nettamente superiore nel lungo termine. Perché il differenziale tra il tasso di rendita che si può ottenere dalla locazione dell’ immobile e il tasso di finanziamento di un mutuo permette l’ammortamento del capitale finanziato facendo crescere proporzionalmente il nostro ROE nel tempo.

I RISCHI DA CONTROLLARE PER INVESTIRE IN IMMOBILI A REDDITO

I principali rischi da controllare per investire in immobili a reddito sono principalmente di tipo soggettivo e oggettivo.  In riferimento ai rischi di tipo soggettivo, quelli principalmente da tenere conto sono in rifermento ai rischi del Locatario, per quanto concerne quelli oggettivi riferiti all’ immobile sono legati alla categoria immobiliare, ove in linea generale è sempre meglio prediligere per la categoria residenziale.

I rischi del Locatario vanno visti sia in riferimento al target del profilo tipo riguardante la tipologia immobiliare considerata, sia per gli aspetti specifici riguardante il soggetto in esame. Pertanto è opportuno procedere ad un’attenta analisi delle variabili di monitoraggio che devono essere considerate. Volendo distinguere queste variabili in primarie e secondarie, di seguito elenco i principali elementi da osservare e considerare.

VARIABILI PRIMARIE DI UN INVESTIMENTO IMMOBILIARE:

- Macroambiente;

- Indicatori di rendimento e di tendenza;

- Rischi endogeni ed esogeni;

VARIABILI SECONDARIE DI UN INVESTIMENTO IMMOBILIARE:

- Concorrenza;

- Mercato – Zona (Specifici)

Tale analisi è un processo fondamentale per comprendere in maniera razionale la bontà di un investimento, potendo fare così in maniera quanto più distaccata possibile il confronto tra varie ipotesi e scelte d’investimento. Proprio perché il Valore e la scelta di un investimento che guarda un orizzonte temporale di medio-lungo periodo devono essere il frutto di un Valore stabilito dai fatti e non dando spazio alla speculazione che spesso è semplicemente una manifestazione della paura e dell’avidità di breve periodo.

CHE COS’ E’ IL VALORE?

Il Valore del mio immobile….

Molti cercano di disquisire del “Valore”, ma poi mi rendo conto che non hanno percepito, il benché minimo concetto. Di seguito riporto le parole di Oliver Holmes, che esprimono bene il concetto e l’ immobile non fa eccezioni:

“La parola valore non è un cristallo, trasparente e immutabile: è l’ involucro di un pensiero vivente e può cambiare secondo le circostanze e il momento in cui e utilizzata”.

IL VALORE REALE DI UN IMMOBILE…

In una sintesi sulla complessità della valutazione e del valore fatta nell’ ebook “Guida all’investimento immobiliare”, ho forse omesso con chiarezza un problema legato all’ aspetto del “Valore”, quello della “Realtà”. Ho argomentato una parte di quest’ aspetto, nel cap. 6 “La Verità e le sue interpretazioni”, che mette in guardia da quelle verità frutto della nostra realtà, perlopiù approfondito come concetto di ricerca per la distinzione degli elementi Soggettivi e Oggettivi. Ma, mi sono reso conto che c’è la necessità di fare maggiore chiarezza nella distinzione della realtà, prima ancora di perseguire la “Verità” come concetto di ricerca. Infatti molte persone non sono coscienti di tutto ciò, e non comprendono che la comunicazione è un elemento strettamente collegato a creare quella che noi chiamiamo realtà. Le idee sulla realtà sono illusioni che andiamo accumulando. E l’ illusione più pericolosa è che esista soltanto un’ unica realtà.

Molte volte mi è capitato di sentire durante una valutazione la seguente citazione:

“Prendiamo atto della crisi ma il valore “reale” dell’ immobile non è questo!!!”

Perché i punti esclamativi?, Perché è una affermazione senza dubbi. Allora, stanco di mediare con le continue sciocchezze profuse, ho chiesto che cosa significasse il “reale” valore dell’ immobile, e mi sono reso conto che forse era meglio ignorare l’ affermazione precedente, almeno non avrei dato adito ad un continuo di sciocchezze degne di partecipare al festival delle idiozie.

Ma qual’ è l’origine ti tali affermazioni? Il problema, è legato proprio alla confusione di due aspetti molto diversi di quelli che chiamiamo realtà. Il primo concerne le proprietà puramente fisiche, oggettivamente discernibili delle cose. Quest’aspetto viene pertanto collegato strettamente alla corretta percezione sensoriale, alle questioni del cosiddetto senso comune e alla verifica scientifica oggettiva, ripetibile. Il secondo aspetto consiste nell’ attribuzione di significato e di valore a queste cose e si basa quindi sulla comunicazione.

Ad esempio la realtà dell’oro, cioè, le sue proprietà fisiche, sono completamente note e possono essere verificate in qualunque momento. Ma il suo valore, come questo venga determinato e come quest’attribuzione di valore influenzi profondamente molti altri aspetti della nostra realtà quotidiana, ha ben poco a che fare con le proprietà fisiche dell’oro. Ma è quest’altra realtà dell’oro che può trasformarci in miliardari o condurci al fallimento.
Se invece dell’oro abbiamo l’ immobile la situazione non cambia. Un manufatto con le stesse caratteristiche fisiche, ma con ubicazione diversa avrà un “valore” diverso, determinato sempre nell’ attribuire un valore dato dal senso di quello che percepiamo soggettivamente basato sulla comunicazione. E questa è una caratteristica prettamente mutevole, perché si basa su questo secondo aspetto della realtà che è creata da noi sulla base della comunicazione.
Pertanto, nel dominio di questa seconda realtà, quindi, e’ assurdo discutere cosa sia “realmente” reale.
Ma, purtroppo, perdiamo di vista troppo facilmente questa distinzione, oppure, ancor peggio, possiamo essere totalmente inconsapevoli dell’esistenza di queste due realtà così separate. Viviamo in base alla supposizione ingenua che la realtà stia nel modo in cui noi vediamo le cose e forse, che chiunque le veda diversamente debba per forza essere folle.

QUANDO IL TEMPO CONDIZIONA IL VALORE DI UN INVESTIMENTO IMMOBILIARE

Quante volte avete sentito dire il mio immobile vale XXX, però adesso non si vende.

Nello svolgimento della mia attività, è diventata una frase di rito. In questo periodo, poi, di estrema tensione economica/sociale incontro sempre più spesso persone con problemi economici, proprietarie di un immobile gravato da debiti non pagati.

E’ evidente che nella maggioranza dei casi l’aspetto olistico inteso come fattore esterno all’individuo è quello che sta portando tante persone ad avere problemi economici. Ciononostante, soprattutto per i casi economicamente più critici, dagli studi effettuati è emerso un comportamento comune alla quasi totalità degli individui presi a campione, con condizioni di disagio economico rilevante.

Verificato lo stato economico e patrimoniale con i soggetti interessati e dopo aver effettuato una analisi attenta e rigorosa delle soluzioni, oltretutto condivisa e ritenuta da tutti come unica possibilità per risolvere i problemi economici, gli stessi soggetti aspettano, spostando in avanti qualsiasi decisione, perché fossilizzati da un concetto di VALORE che hanno, che non corrisponde con la realtà del mercato. Così si trovano di fatto a non prendere alcuna decisione, diventando prede del proprio umore negativo, non riuscendo a fare nessuna azione, se non quella di alimentare il proprio percorso negativo, aggiungendo il peggio al male che già vivono. Nel frattempo, però, inesorabilmente il TEMPO continua la sua corsa, mutando ulteriormente il “VALORE” e le potenzialità di vendita. Il TEMPO, in questo caso ha solo peggiorato quell’idea di VALORE prettamente soggettiva del cliente, portandolo oggettivamente in una situazione patrimoniale peggiorativa. Il concetto di VALORE è legato indissolubilmente al TEMPO. Pertanto il VALORE ha nel suo DNA il concetto di dinamicità, di un qualcosa che cambia, che muta col tempo. Ma spesso tale condizione per l’ immobile non è accettata.

SAPER VALUTARE UN IMMOBILE E’ UNA CONDIZIONE IMPRESCINDIBILE DALL’INVESTIRE IN IMMOBILI 

I RISCHI DI NON SAPER VALUTARE UN IMMOBILE

Per rendere al meglio la rischiosità di non saper valutare, allego questo video che si propone di approfondire la “Guida all’ Investimento Immobiliare” da me pubblicata, sull’importanza della valutazione immobiliare che è alla base di qualsiasi processo decisionale ove il sottostante è un immobile. E proprio in virtù di questi aspetti saranno citati due esempi che potranno chiarire l’ importanza della valutazione immobiliare, e i danni non da poco che può causare se effettuata con approssimazione e superficialità. Il primo esempio riguarda una serie di investitori che invece di cogliere un’ opportunità dalle aste immobiliari hanno trovato un pantano di sabbie mobili dove incagliare solo la propria liquidità. Il secondo caso riguarda un cliente che si è affidato alla nostra struttura Caseipotecate.it per risolvere un problema di pignoramento. Un pignoramento che poteva essere evitato se fosse stata data la giusta attenzione alla vendita, iniziando da una corretta valutazione. Inoltre risponderò ad alcuni commenti che ci sono pervenuti dai lettori della nostra “Guida” per approfondimenti.